18+
9 декабря 2016, пятница
Важно
Приложения

Их взгляд на свой ипотечный кризис


Скоропалительные заявления московских специалистов по недвижимости о том, что летне-осенний ипотечный кризис в США повлиял на всю мировую экономику и, в том числе, изменит (в худшую для покупателей сторону) «правила игры» на общероссийском и местном рынках real estate, можно расценивать по-разному. С одной стороны, можно считать, что Россия серьезно интегрирована в мировые процессы, связанные со строительством и торговлей недвижимостью. С другой – возникает вопрос: неужели в России нет местной специфики операций с недвижимостью?
С вопросом о том, что же на самом деле произошло на американском ипотечном рынке, корреспондент «Объекта» обратился к «первоисточнику» – эксперту с Уолл-стрит Джорджу Ашуру (George A. Ashur).

«Правила игры непременно поменяются!»

– Джордж, скажите, почему возник так называемый «ипотечный кризис» в США. Какими причинами можно объяснить его появление и можно ли сказать, что он обрушил ипотечный рынок в США или привел его к тяжелым последствиям?

– Этот кризис не обрушил ипотечный рынок, он сильно его изменил. Ипотечный рынок США – мощный сегмент экономики, он крепко стоит на ногах, но то, что случилось, конечно же, поменяет «правила игры». Если говорить о причинах, которые привели к кризису, то можно выделить две основных. Первая – чрезмерно либеральные условия представления ипотечных кредитов, которые в последнее время практиковались в США не только банками, но и рядом ипотечных брокеров. Ипотечные кредиты представлялись клиентам, которые не всегда соответствовали требованиям, предъявляемым к так называемым стандартным ипотечным кредитам.

Это кредиты, которые затем могли объединяться в пакет так называемых «collateralized mortgage obligations» – «залоговых ипотечных обязательств» и продаваться банкам, а те, в свою очередь, могли их затем перепродавать в виде ценных бумаг институциональным инвесторам.

Вторая причина – широкое внедрение в практику форм кредитов, которые могли быть переведены из ипотеки с относительно низким риском в ипотеку с относительно высоким риском. В результате всего этого сложилась группа заемщиков, которые не смогли своевременно оплачивать свои кредиты. Стоит отметить, что процент таких заемщиков был относительно небольшим – их было менее четырех процентов от общего количества участников ипотечного рынка. Тем не менее в итоге это породило проблему.

Справка «Объекта»
Джордж Ашур – опытный профессионал, работающий в инвестиционном бизнесе более 25 лет. Его специализация – инвестиционный рынок ценных бумаг. Получил степень магистра и доктора политической экономии в Гарвардском университете. Во время обучения в Гарварде стал номинантом престижной стипендии Фулбрайт. Он работал на должности директора глобальных исследований в таких организациях, как Chase Manhattan Bank, Wellington Management Co. и Fortis Investment.


В настоящий момент Джордж Ашур является управляющим директором британской компании Cambridge Place Investment, в которой он отвечает за ценные бумаги корпораций США, задействованных в различных операциях фирмы. Его часто приглашают выступить в качестве комментатора в программе Moneywheel на канале CNBS и цитируют в различных изданиях, публикующих статьи о промышленности и торговле.

– Сколько месяцев или лет потребуется на то, чтобы ипотечная деятельность в США вернулась к докризисному периоду?

– Тут сложно дать однозначный ответ. Прежде всего, потому, что рынок недвижимости в США очень сильно различается в тех или иных регионах страны. Например, на Северо-Востоке США и Среднем Западе он очень стабилен и мощно развивается, причем и в вопросах собственно продажи, и в вопросах работы ипотечных программ. А вот в Калифорнии и Флориде картина совсем иная.

В США средний срок продажи вновь построенного дома или дома, со времени завершения строительства которого прошло не более года, – это 3-4 месяца. Так вот, в Калифорнии есть дома, которые не могут продать по 6-7 месяцев. А во Флориде есть такие дома и даже целые кондоминиумы, которые стоят на продаже уже в течение 68 месяцев! Проблема в этих в штатах в том, что дома там очень часто являются объектом спекуляций: их покупают не для того, чтобы в них жить, а для того, чтобы затем перепродать или же сдавать в аренду. Соответственно, продавец выставляет максимальную цену и ждет покупателя. А покупатель ждет, когда эта цена упадет. В результате на рынках Калифорнии и Флориды налицо сильная инфляция…

В соответствии с рядом прогнозов, ипотечный рынок придет окончательно в норму в 2009 году. Однако он будет совсем другим. Будут отстроены новые, более жесткие условия для тех, кто хочет получить ипотечный кредит. Среди всего прочего, осложнятся условия для тех, кто берет ипотеку впервые.

«Страхования нет, но ипотечный кризис не заразен...»

– Практически все сферы бизнеса в США надежно страхуются на случай обвалов и обрушений рынка. Страхование как раз позволяет избежать тяжелых финансовых последствий для тех компаний, чья деятельность связана с рынком и строительством жилья. Почему же тогда страхование не покрыло убытков компаний, что тому виной?

– Это не совсем верное заявление. На рынке ипотеки существует такая практика страхования, когда ипотечная организация может потребовать, чтобы клиент дополнительно платил так называемые premiums для того, чтобы компания могла подстраховаться на случай возможного дефолта клиента. Страхование же инвестиций в США в основном работает на тех направлениях, которые являются государственными или муниципальными. Если, например, штат или муниципалитет строит дорогу или возводит какое-то общественное здание и желает под этот проект привлечь дополнительные средства населения, выпустив ценные бумаги, то в этом случае инвестиции граждан будут застрахованы. Можно, конечно, получить государственные гарантии и под определенные ипотечные операции, но такие сделки очень жестко регулируются, в этом случае и к кредитным организациям, и к их клиентам предъявляются достаточно жесткие критерии. В большинстве же секторов американского бизнеса для инвесторов или заемщиков страхования не существует.

– Может ли ипотечный кризис в США стать причиной аналогичных кризисов в других странах – например, на европейском континенте, в азиатских странах или в России? Этот вопрос возник потому, что российские эксперты рынка недвижимости уже заявляют – американский кризис «подрубил» российский рынок недвижимости. Насколько такие заявления, по вашему мнению, соответствуют действительности?

– Скорее всего, американский кризис никак не скажется на других странах. Он вряд ли «заразен», думаю, бояться тут нечего. Дело в том, что американский рынок самобытен и уникален. До недавнего времени при покупке дома обычным делом было внесение всего лишь 10-15 процентов суммы от реальной стоимости дома. А иногда дома вообще приобретались без первого взноса! Теперь столь оптимистичные ипотечные программы вряд ли вернутся в ипотечную кредитную политику США. 25 лет назад, когда я покупал свой первый дом, я сразу внес 20 процентов от его стоимости, а остальные 80 взял в банке. В то же время сегодня в ряде стран Европы (Англия, Германия, Франция, Испания) нормальная ипотечная политика – внесение от 25 до 50 процентов стоимости дома сразу. Так что кризис «по американскому сценарию» в этих европейских странах или в же Азии (в Японии, например, ипотечные схемы еще более жесткие) вряд ли возможен.

Не думаю, что их могут затронуть невыплаты по ипотеке. Другое дело, что в США ипотечный кризис породил некоторое беспокойство и неопределенность в различных секторах рынка инвестиций и ценных бумаг. Особенно это ощущалось в августе-сентябре этого года. Но уже в октябре можно было говорить об определенном уровне стабильности.

Так что, даже учитывая некоторое количество плохих прогнозов, можно надеяться, что через год все утрясется. Напоследок хочу заметить, что эти ответы – самые общие комментарии. Экономическая реальность гораздо более сложна, в ней масса тонкостей и мельчайших нюансов, но, полагаю, что эти ответы помогут понять ситуацию в целом.

Александр Огневский

Редакция выражает большую благодарность Генеральному консулу США во Владивостоке Тому Армбрустеру за помощь в организации интервью с Джорджем Ашуром, а также специалисту по работе со СМИ Дмитрию Мотовилову, оказавшему помощь в переводе с английского или, правильнее сказать, адаптации «английского языка Уолл-стрит» к русскому языку.
ИА "Дейта"
КОММЕНТАРИИ
  • Павел22:11, 16 Ноября 2007
    В США никогда не были идиотами, как хотят нам внушить.Они решили проблему иппотеки просто.Продлили срок кредита вдвое, сократив туким образом, вдвое ежемесячную оплату. Иппотека стала доступна всем.
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Анонимно
 
Авторизовано
ВойтиРегистрация
 
Другие
Внимание!
В комментариях не допускается размещение сообщений, способствующих разжиганию религиозной, расовой и национальной розни, призывающих к экстремистской деятельности. Редакция РИА «Дейта» предупреждает: в случае появления на сайте информационного агентства Ваших комментариев подобной направленности, Ваш IP-адрес может быть передан в правоохранительные органы. Также просим Вас воздержаться от использования нецензурной лексики, оскорблений, сообщений, содержащих заведомо ложную информацию и клевету, - в противном случае Ваш комментарий будет удален.
Будьте взаимно вежливы и уважайте мнение друг друга.
Загрузка...
Курс
вчера
сегодня
USD:63.9163.39
EUR:68.5068.25
CNY:92.8392.14
ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ РУБРИКИ «Экономика»
ПРОЕКТЫ
Loading...
На данном сайте распространяется информация (материалы) информационного агентства «Дейта» - свидетельство ИА № ФС 77-44209 от 15 марта 2011 года, выдано Федеральной службой надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) – действует на основании Закона о СМИ.
© ООО «ДЕЙТА.РУ» 2001–2016 гг
редакция: 8(423)257-55-10, 2-777-236, e-mail: info@deita.ru; коммерческий отдел: 8-924-325-94-97, 8-984-147-09-88, net@deita.ru,pr@deita.ru.
При любом использовании текстовых материалов с данного сайта гиперссылка на источник обязательна
Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика