18+
19 марта 2017, воскресенье
Важно
Приложения

Ольга Тимошина: Недвижимость Приморья будет расти в цене. Сто процентов



26 декабря 2016, 09:01, Дейта. Являясь профессионалом рынка недвижимости, Ольга Тимошина, президент Гильдии риэлторов Приморского края, рассказывает агентству «Дейта» о важнейших аспектах его работы. Мы говорим с ней о том, из чего складываются рынок жилья во Владивостоке, от чего зависят цены на недвижимость в Приморье и о том, что на самом деле представляет собой профессия риэлтора.

- Ольга Николаевна, важный вопрос, который сегодня волнует многих жителей России, которые собираются покупать или продавать недвижимость, состоит в том, кто такие современные риэлторы и для чего вообще они нужны?

- Каждая профессия имеет свою историю и свои правила работы. Наша профессия в России зародилась в девяностые годы вместе с появлением у людей права собственности на недвижимость. Вместе с этим правом возникли и вопросы распоряжения недвижимостью - особенностями ее передачи, пользования и многие другие. Исходя из этого, роль риэлтора состоит в том, чтобы оказывать продавцу или покупателю объекта недвижимости помощь в правильном распоряжении этой собственностью.

На заре становления рыночных отношений в нашей стране появился лицензионный орган, проверяющий знания риэлторов, включая обязательное требование отучиться профессии, сдать квалификационный экзамен и только потом получить право заниматься работой риэлтора. Так продолжалось до 2002 года, пока не отменили лицензирование. В результате мы все попали  в ситуацию, когда любой человек, проработавший какое-то время в агентстве, мог спокойно открывать свою фирму и назвать ее риэлторской компанией. Учитывая, что объект недвижимости это собственность высокой стоимости, возникло  множество мошеннических схем на рынке жилья и утвердилось понятие «черных риэлторов». С этим понятием мы нещадно боремся, так как не бывает «черных врачей» или «черных продавцов», а есть мошенники, которыми занимаются правоохранительные органы. Настоящие риэлторы это профессионалы в своей сфере, которые каждый день доказывают своей работой, что они действительно нужны.

- Сейчас при покупке жилья работа риэлтора для человека со стороны выстраивается примерно по следующей схеме. Некто звонит по объявлению о продаже, и в 95% случаев попадает в риэлторскую компанию. Потом он, как правило, заключает с этой компанией ничего не значащий договор, в котором говорится, что риэлторы оказывают ему некие консалтинговые услуги по подбору жилья заданных характеристик. Дальше компания помогает собрать различные документы об отсутствии у продавца жилья каких-либо задолженностей,  платежей по квартире, а в момент сделки покупатель недвижимости с ужасом осознает, что риэлтор, по сути, не несет никакой ответственности перед ним.

То есть риэлтор оказывает некую ограниченную помощь, получает свое вознаграждение за свои старания, возможно, некую маржу с продажи или покупки объекта недвижимости, но реально никакой ответственности ни перед покупателем, ни перед продавцом не несет. Это так или нет?

- Да, действительно это так. Потому, что продавец, предоставляя документы, как добропорядочный гражданин, обязан отвечать за их законность и подлинность. Это посыл человека, продающего объект недвижимости, который принадлежит ему по праву. Тут задача риэлтора состоит в том, чтобы проверить, насколько его документы соответствуют правде. И покупатель в данной ситуации обращается к риэлтору как к юристу, который действительно, мог бы проверить, насколько эти документы являются правоустанавливающими.

- Но если он неправильно или некорректно их проверит, ответственность за их достоверность он все равно никакую нести не будет?

- Ответственность, безусловно, нет. Так же, как и у нотариусов, которые делают определенные запросы, но тоже не могут нести ответственность за уполномоченные органы, которые выдали определенный документ.

-  У нотариусов все-таки есть определенная ответственность государства за то, что некие документы должны быть нотариально заверены. И они несут ответственность своей практикой. Если у нотариуса накопится некий багаж негативного опыта, его могут лишить права заниматься своей деятельностью.

В ситуации с риэлтором мы оказываемся заложниками следующей ситуации. Есть продавец – добросовестный или недобросовестный, есть покупатель – добросовестный или недобросовестный и есть риэлтор, который оказывает консалтинговые услуги. И  если где-то в этой схеме произойдет сбой, и покупатель или продавец посчитает себя пострадавшим, он будет вынужден подавать в суд на своего визави – покупателя или продавца и на риэлтора.

- И  судом будет признано, что если специалист, оказавший консалтинговые услуги, заведомо утаил определенную информацию от покупателя, нанес ему ущерб, он точно также будет нести ответственность.

-  То есть на современном этапе развития нашего рынка недвижимости, риэлторская услуга - это та услуга, которую человек приобретает, чтобы избавиться от груза возможных проблем, которые он не хочет на себя сам возлагать. Тратить время на сбор документов, отстаивая очереди…

- Да, но не только. Со стороны может показаться, что мы размещаем объявление о продаже или покупке объекта недвижимости, приходит клиент, собирается несколько документов, и практически все.

Это как видимая часть айсберга, за которой находится невидимая, таящая в себе множество разных нюансов. Чтобы выставить на продажу объект, его можно демонстрировать даже не прибегая к услугам риэлтора. Это можно сделать самостоятельно, на каком-либо из сайтов, самому рассказать о своем объекте, как хочешь, и по большому счету, услуги риэлтора в этом не требуется.

Объявление мы даем только тогда, когда продавец говорит, что он не хочет, чтобы ему звонили, тревожили вопросами. Ведь только кажется, что стоит подать объявление и завтра придет покупатель. В среднем объект демонстрируется более трех месяцев, а иногда и больше года. При этом каждую неделю нужно проплачивать рекламу. Риэлтор обязан увидеть, как предлагаемый к продаже объект недвижимости конкурирует с другими объектами, провести анализ рынка, другие маркетинговые исследования. Он рекомендует, что нужно сделать, чтобы объект недвижимости стал более привлекательным. Тем более, многие качества своей квартиры хозяин не замечает, потому, что ее любит, какой бы она ни была. Взгляд профессионала со стороны помогает устранить все шероховатости, которые человек сам не замечает. Покупатель ожидает, что не будет сложностей с технической стороной вопроса – коммуникациями, системами отопления, проводкой и другими инженерными сетями, на что риэлтор тоже должен обратить внимание. Даже просто замена деревянных окон на пластиковые может существенно повлиять на рыночную стоимость квартиры. Труд профессионального риэлтора - это каждодневная работа, которая заключается в том, чтобы осмотреть объект, сделать рекомендации, провести исследование рынка, посмотреть конкуренцию, определить рыночную стоимость объекта недвижимости. И если продавец слышит наши рекомендации, выполняет их, то и его недвижимость становится более привлекательной, нежели у его конкурентов.

Потом производится вторая часть работы. Ведь у каждого, кто прочел объявление о продаже жилья, возникают вопросы. Каким бы ни показывался объект недвижимости в Интернете, хоть в 5D формате, в реальности он все равно покажется другим. И когда человек начинает задавать уточняющие вопросы, мы очень часто выясняем, что та картинка, которую он сложил об объекте, которая, как правило, начинается с цены вопроса, часто не совпадает с тем, что есть в реальности. И теперь начинается работа с покупателем, где нужно быть еще и психологом, чтобы определить, что же хочет получить человек в итоге. И бывает так, что он покупает объект совершенно не тот, который ему понравился изначально.

- То есть надо убедить человека купить определенное жилье?

- Не убедить, а увидеть его картинку. Например, изначально человек ставит задачу купить жилье рядом с работой, а в итоге покупает его совсем в другом конце города. Увидел квартиру, только в нее зашел и говорит, что будет здесь жить.

- А насколько сейчас адекватен рынок жилья во Владивостоке с точки зрения реальной стоимости объектов недвижимости и ожиданий его участников? Например, некоторые застройщики презентуют свои объекты как элитное жилье, которое таковым не является. Часто ли приходится встречаться с таким: «Почему так дорого продаете? – Потому что деньги нужны».

- Что касается новостроек, я не хотела бы давать комментариев, потому, что у застройщика есть свои отделы продаж, есть свои маркетинговые ожидания. В данный момент мы работаем только со вторичным жильем. Естественно, всегда продавец хочет продать дороже, а покупатель купить дешевле. Это рыночные отношения, где цену всегда рождает предложение. Если объекты покупается по определенной стоимости, значит, мы ни о каком завышении цен не говорим.

Если мы берем во внимание варианты, когда в хрущевках делают ремонт чуть ли не золотом, это перекос. Это  как раз тот вариант, когда человек любит свое жилье настолько, что считает, будто оно поднимется в стоимости из-за сделанного им суперсовременного ремонта. Продавец, безусловно, вправе желать получить обратно потраченные средства. Но он встретится с немыслимым непониманием со стороны покупателя. Поэтому мы говорим, что собираясь продавать объект, не надо в нем делать ремонт. Новый ремонт – это всегда страхи покупателя, которому кажется, что от него что-то хотят скрыть. Наша работа как риелторов, состоит и в этом – объяснить покупателю, что если ему не нравится черный кафель, то он завтра будет белым. Нужно рассматривать основные  параметры – месторасположение жилья, наличие рядом жилой инфраструктуры, инженерные сети. Узнать предпочтения покупателя, потому, что одни, к примеру любят жить в теплых квартирах, а другие - в прохладных и они, бывает отключают подведенное с большим трудом, отопление.

-  Мы подошли к тому, что цену определяет рынок.  Например, в начале этого года Росстат провел исследования и опубликовал данные, что себестоимость строительства квадратного метра жилья в Приморском крае составляет 46 тысяч 648 рублей. По нашим исследованиям, пообщавшись с практиками, она и того ниже. А продажная цена в новостройках за квадратный метр приближается к 80 тысячам рублей. К тому же получается, что желание застройщиков заработать формирует и цену вторичного жилья, которое к этим ценам начинает подтягиваться. Люди смотрят и думают, а почему я буду продавать дешевле. У нас так же получается?

- Ну, не совсем. Я сама строю свой дом и знаю, сколько стоит метр индивидуального жилого дома, простите, но это далеко не 46 тысяч рублей за квадратный метр. Плюс Росстат учитывает стоимость земельного участка, выделенного под строительство по кадастровой стоимости, но фактически это не так. Он много факторов не учитывает. Тем более Росстат опирается на усредненные данные из разных сметных каталогов.

- Но Земельный кадастр нам не дает расслабиться, цены на недвижимость растут и растут, приближаясь к реальным показателям.

Если взять рынок жилья, насколько он соответствует ожиданиям людей? Люди ведь ездят за границу, в другие регионы России и видят, как там живут. А в других регионах очень часто жилье получше, чем в Приморском крае, да и инфраструктура покомфортней. Насколько то, что сейчас предлагается на рынке, отвечает ожиданиям людей, которые хотят приобрести недвижимость? Или они чаще нацелены купить свой угол, «плохонький, но свой», а дальше - посмотрим?

- Я не готова судить о других странах и регионах, ведь везде хорошо там, где нас нет. Во-вторых, я провела собственное социологическое исследование, потому что общалась с большим количеством продавцов жилья из других регионов, включая Санкт-Петербург, Калиниградскую область или тот же популярный у нас Краснодарский край, где тепло и более комфортно.

Я была недавно в Гонконге и решила пообщаться со своими коллегами. Там ситуация очень показательна в части стоимости объектов. В этом районе мы вообще не говорим о каких-то парковочных местах,  парковой зоне, потому, что их здесь нет – это такое место, где одни высотки, с красивыми фасадами, а внутрь заходишь, плакать хочется. Там мне специалисты объяснили, что квартиру здесь покупают или арендуют не по критериям комфортности, а по статусу проживания.

Так вот Владивосток, он, все-таки, занял свое место и в крае и в России, учитывая политический и экономический вектор на Восток, и ожидания, что мы будем находиться в новом месте. Да и губернатор говорил, что внимание к культуре тоже поднимает статус Владивостока и Приморского края, а нас уже здесь филиал Мариинского театра и, возможно, Эрмитажа. Вот это все является фундаментом статуса проживания в городе Владивостоке. И цена на нашу недвижимость будет расти, это сто процентов.

- Она будет расти, если помимо ожиданий, многоjбещающих заявлений сюда придут люди, которые будут обслуживать весь этот экономический рост.

- Безусловно, все инвестиции, все проекты, которые здесь собираются реализовать, они повлияют на стоимость жилья.

- Если это перейдет в реальную стадию реализации, соответственно приедут люди, которые купят эту недвижимость. Соответственно, спрос приведет к росту цен.

- Вы сами ответили на этот вопрос.

- Тогда сразу возникает другой. Одно время во Владивостоке существовало такое понятие, которое есть во многих крупных городах – престижность района. Сейчас в городе оно есть? И что сейчас мы можем назвать престижным районом?

- Градация районов существовала и существует, но она несколько изменилась в сравнении с тем, что было относительно недавно. Например, если раньше Чуркин для многих считался вообще закрытым вопросом для обсуждения, то построенный «Золотой мост» приблизил его к центру. Естественно, и цена на объекты там выросла, причем в разы. И тот же центр остается престижным, несмотря на то, что там пыль, наличие шума, отсутствие парковок. Некрасовская, Первая Речка тоже имеют особый «вес». Безусловно, район Эгершельда, где близость к морю и чистый воздух. И несмотря на не самое лучшее транспортное сообщение, там цена жилья все равно высокая, даже выше, чем на Чуркине.

- Когда говоришь с профессионалами рынка недвижимости о ее стоимости, и о том, к чему она привязана, можно услышать самые противоположные мнения. Одни уверены, что она привязана к доллару, другие, что к баррелю нефти, а поговорив с вами, приходишь к выводу, что она привязана в основном к рыночным ожиданиям.

Как она зависит от экономической ситуации? Вот, например, у нас кризис, люди стали меньше зарабатывать, говорят, что в этой ситуации стоимость жилья снизилась, хотя внешне выглядит так, что она просто расти перестала.

Чего нам ожидать, к чему стоимость жилья у нас будет привязана в следующие годы?

-  Когда создавался этот рынок, он был привязан к доллару. Это долго длилось и соответственно, те, кто помнят эти времена, хотели бы ориентироваться на эту разницу индексов. Но живем мы в России и перешли на рубли фактически около 10 лет назад. Мы сейчас не привязываемся ни к валюте, ни к нефти, но обстановка, которая складывается на рынке  с увеличением цен на некоторые товары и услуги, увеличивает и стоимость проживания человека на этой территории.

Когда человек говорит, что поднимает стоимость своего объекта, потому, что в ценах все растет, то, наверное, он тоже прав. Поэтому рост цен на объекты недвижимости зависит исключительно от покупательского спроса. Есть спрос, цена будет расти, нет спроса, продавец будет вынужден идти на снижение цены. У нас 85 процентов тех, кто продает жилье, потому, что хочет купить что-то взамен.

- То есть сегодня все: и риэлторы и простые покупатели оказались в ситуации, когда мы находимся в позиции ожидания, что обещания экономического роста, которые декларируются правительством, местной властью, приведут к развитию региона. А это приведет к тому, что к нам приедут люди, соответственно будет спрос на жилье, и строить его будут больше и покупать, и обороты на рынке вырастут?

- В любом случае, я, как член Координационного совета администрации города Владивостока, реально в курсе всех этих событий, и хочу сказать, что все это практически реальность. Когда-то мы не верили, что у нас будут мосты, потом говорили, что их недостроят или сделают платными. И приводилась масса экономических поводов в пользу такого мнения. Про театр оперы и балета - тоже самое, что даже если его построят, потом из него что-то другое сделают. А сейчас он получил статус Мариинского театра, это все-таки дорогого стоит. Тем не менее, мосты есть, Русский остров обустроен: кампус ДВФУ, океанариум действуют. Это нам так кажется, что ничего особенно не изменилось.

Конечно же, проблемы у нас есть, и все их знают, но тем не менее, я считаю, что все меняется, к нашему счастью, к лучшему.


ЭПИ "Дейта"
Курс
вчера
сегодня
USD:58.2457.93
EUR:62.4962.37
CNY:84.4483.86
ОПРОС
Каков размер вашей заработной платы?
Загрузка...
ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ РУБРИКИ «Экономика»
ПРОЕКТЫ
На данном сайте распространяется информация (материалы) информационного агентства «Дейта» - свидетельство ИА № ФС 77-44209 от 15 марта 2011 года, выдано Федеральной службой надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) – действует на основании Закона о СМИ.
© ООО «ДЕЙТА.РУ» 2001–2017 гг
редакция: 8(423)257-55-10, 2-777-236, e-mail: info@deita.ru; коммерческий отдел: 8 (423) 227 18 16, net@deita.ru,pr@deita.ru.
При любом использовании текстовых материалов с данного сайта гиперссылка на источник обязательна