18+
4 декабря 2016, воскресенье
Важно
Приложения
ОбществоПриморский край15 апреля 2013, 11:27печать

Виктория Николаева: Предложение губернатора услышано


Задача обеспечения владивостокцев жильем имеет решение

15 апреля 2013, 11:27, Дейта. Во время «Большой встречи» 26 марта губернатор Владимир Миклушевский дал понять, что на выборах мэра Владивостока поддержит кандидата, который в течение 5 лет решит жилищную проблему 20 тысяч семей, обозначив тем самым приоритет в развитии краевого центра. Своим видением решения этой проблемы с нами поделилась депутат Законодательного Собрания Приморского края Виктория Николаева:

"Мне очень интересна эта тема, и я согласна с губернатором в том, что обеспечение горожан жильем - первоочередная задача для Владивостока. По итогам моей работы с экспертами - ведущими архитекторами, учеными, строителями, стало ясно, где искать решение проблемы, и что необходимо сделать, чтобы стоимость жилья не превышала 35 тыс. рублей за квадратный метр, а возможно, была еще дешевле. Вот лишь самые первые соображения, которые показывают, что есть реальная возможность серьезно повлиять на ситуацию с обеспеченностью жильем горожан. Для того, чтобы снизить стоимость жилья, необходимо ориентироваться на следующие показатели.

Понимание ситуации на рынке

Решить жилищную проблему для двадцати тысяч семей Владивостока - задача более сложная, чем, скажем, построить 50 детских садов. Особенно если учесть, что за прошлый год темпы строительства заметно снизились. Тем не менее, эта задача имеет решение, и не только на бумаге.

Задача состоит из ряда действий, которые потребуют согласования между собой уже на старте. Можно, конечно, сломя голову, настроить новых домов, не думая о том, насколько эффективно используется существующий жилой фонд. В результате мы получим избыток и без того не пользующихся спросом квартир и недостаток других, дефицит которых создает ценовой перекос. Очевидно, что первой составляющей в решении этой задачи является точное понимание динамики спроса и предложения на рынке. Это позволит четко наметить тактические шаги по наращиванию объемов жилищного строительства, определить скорость ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда, косвенным результатом чего станет снижение стоимости строительства.

Строительство жилых микрорайонов.

Если сравнить экономику точечной застройки с застройкой микрорайонов - издержки на отдельно стоящем доме заведомо выше. Не отказываясь от уплотнения застроенной территории там, где это не противоречит интересам горожан, тем не менее, основной линией решения жилищной проблемы в городе должен стать курс на застройку микрорайонами, подобно тому, как это сделано в Снеговой пади. Это позволит снизить затраты на квадратном метре жилья в пределах 10-12%.

Во Владивостоке достаточно мест для комплексной застройки. Под высотную застройку есть участки в районе Выселковой (на 28 тысяч человек), Зеленого угла (на 29 тысяч человек), бухты Патрокл (20 тыс. человек), Трудовом (10 тыс. чел.).

Есть возможность освоения участка южнее Снеговой пади. Сейчас этот участок находится в санитарной зоне, и при условии изменения технологии работы бутощебеночного карьера там можно построить жилье еще на 10 тысяч человек. А ведь проблема с карьером легко решается муниципалитетом, стоит лишь отправить предписание компании-собственнику, чего сейчас не делается.

Комплексная застройка предусмотрена в районе Горностая и Змеинки (на 38 и14 тысяч человек соответственно). Широкая перспектива открывается для малоэтажной застройки в районе полуострова Де-Фриз. Если при этом будет соблюдаться принцип комплексной застройки, а стоимость земельного участка будет определяться исключительно затратами на инженерную инфраструктуру, а не на землю, — это приведет к снижению стоимости строительства жилья.

Еще один перспективный вариант застройки кварталов по так называемой американской схеме: администрация города подготавливает генплан квартала с межеванием участков, обеспечивает инфраструктуру (например, строительство дорог), подключение к сетям, и предоставляет подрядчикам возможность строить на этом участке свои объекты согласно геплану. Подрядчик может построить и жилые дома, и любой сервисный объект – начиная от детского сада и заканчивая парикмахерской.

Мотивацией для подрядчиков станет бесплатное предоставление земли и снижение стоимости строительства за счет готового проекта, инфраструктуры, подключения к сетям и бесплатной земли. Через два-три года после строительства земля может быть приватизирована застройщиком. Единственное, что требует город при этом – соблюдения сроков застройки, скажем, два-три года. Желающих застройщиков найдется много. Оптимальным вариантом будет проведение администрацией города тендеров на такие застройки, в которых будет оговорено все вплоть до наполняемости квартир в жилых объектах. При минимальных затратах из бюджета города это гарантирует огромное снижение цены застройки целого района.

Максимальное облегчение подведения коммуникаций.

Наиболее существенные затраты, которые приводят к удорожанию стоимости жилья - это коммуникации. Сегодня до 30-40% средств строительства идет на подготовку площадки, прокладку коммуникаций. И это даже не столько коммуникации (трубы, кабели, траншеи и т.д., что само по себе требует затрат на приобретение, прокладку и подключение), сколько иллюзорная «работа» по выдаче разрешений на сетевые подключения (вода, канализация, электричество и т.д.). Так, разрешение на подключение тепла 150-квартирного дома составляет 16 млн. рублей, разрешение на подключение к воде — 12 млн.!

Как правило, затраты на подключение берет на себя подрядчик, и он же платит  за то, чтобы ему же разрешили пользоваться инфраструктурой. Спрашивается, на чьем балансе далее находятся эти сети? Так не логично ли, чтобы эти организации по предписанию городской администрации сами своими деньгами участвовали в обеспечении нормальной эксплуатации будущего жилого дома? Потом эти затраты учтут в тарифах, но это уже будет за пределами стоимости квадратного метра жилья. В компетенции городских и властей держать эти тарифы под контролем, особенно когда речь идет о социальном жилье. Сложившаяся практика не позволяет сейчас коренным образом изменить ситуацию, но постепенно мы можем перейти к тому, чтобы у нас, как во всем мире, подключение осуществлялось за счет ресурсоснабжающих компаний. Я считаю, что к 2014 году тариф на подключение должен быть снижен на 30%,  к 2015 году — на 50%, к 2020 году мы должны совсем уйти от практики платного подключения. Это также приведет к значительному снижению стоимости строительства.

Удешевление строительных материалов.

Стоимость стройматериалов формирует основную часть затрат в строительстве. За последние пять лет цены на них возросли почти вдвое. Подорожали щебень и песок, бетон, цемент, сталь, арматура и т.д. Одной из важнейших составляющих этого роста, на мой взгляд, является сложившийся монополизм на рынке строительных материалов. Строители Владивостока утверждают: если ты не заключаешь контракт на поставку инертных материалов с монополистом, ты просто можешь остаться без разрешительных документов на объект.

Отсутствие здоровой конкуренции на рынке строительных материалов не только приводит к удорожанию жилья, но и является серьезным препятствием на пути модернизации производства, повышения производительности труда, и приводит, в конечном счете, к застою и деградации городского развития.

Поэтому город должен взять на себя функцию единого заказчика, обеспечивая через различные каналы, вплоть до использования побратимских связей, закупку современных и наиболее технологичных материалов, там, где это будет наиболее выгодно и в объемах, обеспечивающих строительство сразу нескольких микрорайонов. При этом гарантом сделки будет выступать город, а контролировать процесс – лично глава администрации. Это еще одна возможность до 15-20% снизить стоимость строительства.

Организация процесса

Что представляет сегодня собой наш город? Это, преимущественно, случайные, точечные объекты, а теперь еще и, в связи с интенсивным многоэтажным строительством, бессистемное нагромождение зданий, закрывающих вид друг другу, обесценивая и без того дорогое строительство. Какую роль выполняет и где на территории просматривается Генеральный план Владивостока? Эти и многие другие вопросы имеют только один ответ: в городе отсутствует организация градостроительного процесса. Изменить ситуацию можно только одним способом – необходима служба единого заказчика. Муниципалитет в роли заказчика имеет большой административный ресурс, он может облегчать бюрократические процедуры, и за счет этого снижать стоимость строительства. К примеру, срок строительства с учетом прохождения бюрократических процедур может составлять несколько лет. Без них – 10 месяцев. А ведь каждый месяц – это удорожание материалов и зарплата инженерно-технических сотрудников, которая также закладывается в стоимость квадратного метра.

Отдельно в организационном плане стоит вопрос о привлечении иностранной рабочей силы. Для масштабных строек необходимо привлекать рабочих из Китая, Вьетнама и Северной Кореи. Сегодня работодатель самостоятельно решает, кого и сколько приглашать, какую заявку оформлять, и еще не факт, что заявка будет удовлетворена. Городская администрация не должна оставаться безучастной в деле привлечения дополнительной рабочей силы в строительную отрасль. Объединяя усилия работодателей с возможностями муниципальной власти, можно рассчитывать на снижение стоимости жилья.

Выбор оптимального типа жилья

Строители утверждают: высотные дома выгодны. Порядка 25 этажей и не больше двух подъездов – себестоимость квадратного метра таких домов ниже стандартных многоподъездных девятиэтажек. Объясняется это тем, что количество подъездов, лифтов, коммуникаций, площадь фундамента – все заложено в стоимость дома. Меньше объем – ниже цена.  Больше этажей – ниже цена. Больше бетона вместо кирпича (при условии снижения цены бетона) – ниже цена. Высотные монолитные здания – путь к удешевлению жилья. В то же время, очевидно: малоэтажная застройка является не менее эффективной формой решения жилищных проблем, ее доля в общем объеме жилищного строительства должна существенно возрасти.

Реконструкция старого жилищного фонда и использование дополнительных источников жилья.

«Хрущевки», которым уже полвека, нуждаются в капитальном ремонте. Один из способов заинтересовать инвесторов – разрешить надстройку мансард. Инвестор при согласии жильцов вкладывается в реконструкцию и капитальный ремонт жилого дома за возможность получить в собственность площадь в жилых микрорайонах. Чем плохо? Жители получают отремонтированный дом, инвестор — мансарду, а город – решение единого архитектурного облика Владивостока.

Кроме того, в качестве резерва для жилой застройки могут рассматриваться территории пришкольных участков, на которых нередки случаи заброшенных строений: когда-то это были теплицы, производственные помещения для уроков труда и т.п. Почему бы их не использовать для строительства при школах служебного жилья для молодых специалистов? Это даст возможность решить сразу проблемы как жилищного строительства для учителей, так и привлечения молодых специалистов в школы.

Каждый из этих пунктов снижает стоимость строительства жилья. А комплексное их выполнение – это уже целевая программа. И программа эта может, снизить стоимость квадратного метра во Владивостоке до 30-35 тысяч (а если говорить о социальном жилье, то и до 20 тысяч рублей), позволив в ближайшие 5-7 лет обеспечить жильем 30 тысяч семей. Это мое видение, сейчас вместе с экспертами мы готовим, просчитываем, прогнозируем такую программу. И в ближайшее время я готова приступить к ее реализации".

ЭПИ "Дейта"
Загрузка...
Курс
вчера
сегодня
USD:63.6864.15
EUR:67.6268.47
CNY:92.3693.22
ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ РУБРИКИ «Общество»
ПРОЕКТЫ
Loading...
На данном сайте распространяется информация (материалы) информационного агентства «Дейта» - свидетельство ИА № ФС 77-44209 от 15 марта 2011 года, выдано Федеральной службой надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) – действует на основании Закона о СМИ.
© ООО «ДЕЙТА.РУ» 2001–2016 гг
редакция: 8(423)257-55-10, 2-777-236, e-mail: info@deita.ru; коммерческий отдел: 8-924-325-94-97, 8-984-147-09-88, net@deita.ru,pr@deita.ru.
При любом использовании текстовых материалов с данного сайта гиперссылка на источник обязательна
Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика