18+
4 декабря 2016, воскресенье
Важно
Приложения

Несет ли большая стройка большие проблемы?


Проведение саммита АТЭС, несомненно, обещает городу "большую стройку". Как скажутся грядущие события на положении дел в городском строительстве? Очевидно, что изменения на строительном рынке, так или иначе, коснутся буквально каждого.
На взгляд специалиста, потрясений на рынке недвижимости краевой столицы "саммитный бум" не вызовет, а вот стройиндустрию города ждут большие перемены. Именно так считает генеральный директор "Русско-Азиатской строительной компании" (РАСКО) Максим Яковлев.

М. Яковлев: Конечно, бум не пройдет бесследно. Прежде всего, строительный рынок города подвергнется структурным изменениям. В настоящий момент самыми известными широкой публике являются застройщики – компании инвесторы. Именно они привлекают на строительство средства и, затем, продают построенное.
А вот непосредственно строительством инвесторы как раз не занимаются, вопреки расхожему представлению. Строительство – дело подрядчиков, специалистов. В этой системе отношений генеральный подрядчик – это компания, полностью организующая весь процесс строительства.
Конечно, инвестор может работать напрямую с исполнителями, но это значит фактически создать генподрядчика внутри собственной структуры и, следовательно, самому принимать на себя все риски. Для инвестора гораздо выгоднее и удобнее поручить производственную часть генподрядчику, оставив себе финансово – коммерческую - финансирование строительства и продажу его объектов.
Кстати, на сегодняшний день доля собственно строительных работ, включая проектирование, составляет около 50% от конечной стоимости жилья. Это и стоимость материалов, и заработная плата, и прибыль строителей. Она составляет в среднем 10-15% от всей стоимости строительства.
Застройщики – инвесторы имеют больший процент прибыли, но они несут большие риски – их доход зависит от того, продадут они недвижимость или нет, вернут или нет вложенные в строительство деньги. Подрядчик же получает свои деньги в любом случае, именно как оплату услуг по договору.
Так вот, в настоящий момент на рынке строительства доминируют именно покупатели – инвесторы. Желающих продать строительные услуги находится больше, чем желающих их купить.
Строительство объектов саммита может кардинально изменить ситуацию. Приход во Владивосток "больших денег" и начало массированного строительства неизбежно приведут к нехватке строительных мощностей. И, если сейчас, образно говоря, к заказчику стоит очередь из подрядчиков, то вскоре ситуация может радикально поменяться – придет черед заказчикам выстраиваться в очередь. Так что инвесторы будут вынуждены менять свою политику по отношению к подрядчикам.
Подрядчики, участвующие в строительстве во время бума получат возможность поднять свои расценки и заработать больше денег. Естественно, что их работа обойдется дороже заказчикам, что, естественно, приведет к удорожанию квадратного метра.
Однако, нельзя забывать – бум начнется и закончится. Пройдет саммит, и соотношение спроса – предложения на строительном рынке вновь качнется в пользу заказчиков.
В этих условиях остаться на плаву, сохранить и расширить дело смогу только те подрядчики, которые не проели заработанное во время бума, а пустили полученные средства на модернизацию своего производства, на техническое перевооружение, смогли снизить свои издержки. При том же количестве людей они смогут выполнить больший объем работ – возрастет производительность труда, снизиться себестоимость работы подрядчика.
В дальнейшем, сохранившие свои позиции по окончании бума подрядчики смогут снизить свои расценки. Таким образом, бум сначала приводит к росту цен, но по прохождении полного цикла бума, от его начала до завершения, цены понижаются. Оставшиеся подрядчики на новом, более конкурентном рынке будут предлагать свои услуги с большим качеством и по сниженной цене.
Можно сказать, что строительство объектов саммита станет локомотивом, который выведет стройиндустрию города на новый уровень.

- Итак, бум обещает неплохие перспективы для строителей. Но людей, непосредственно со строительным бизнесом не связанных, больше всего интересуют, пожалуй, возможные изменения цены квадратного метра. Не грозит ли нам обвал цен на недвижимость после прохождения бума?

М. Яковлев: Строительство объектов саммита – несомненно, хороший толчок для городской стройиндустрии, но явно недостаточный повод для возникновения "обвала".
Действительно, любой бизнес развивается по синусоиде – рост – стабилизация – спад. В нормальных условиях стадия спада не доходит до кризисных, обвальных значений. После периода бурного роста стабилизация и снижение отсеивают с рынка менее эффективных участников. В экономике, как и в живой природе, побеждает сильнейший.
Практически, обвал на любом рынке происходит в двух случаях - при резком падении спроса или при столь же резком возникновении избыточного предложения.
Что касается строительного рынка в России, и во Владивостоке в частности, то у нас, после прохождения дефолта 1998 года наблюдается стабильный рост. Нам не грозит кризис рынка недвижимости, аналогичный американскому. В США предложение на строительном рынке является, можно сказать, сверх избыточным. Государство организовывает инфраструктуру (транспорт, связь, канализация и т.д.) и массово продает готовые участки под застройку. Масштабы этой деятельности несопоставимо выше, чем в России.
Жилье продавалось под ипотечные кредиты буквально всем подряд, в том числе и безработным – лишь бы взяли кредит и платили проценты. Например, семья безработных могла взять по ипотеке огромный 3 этажный дом, жить в одной из его частей и сдавать оставшиеся большому числу жильцов, с которых бралась арендная плата, за ее счет которой и погашался кредит.
После ужесточения банками кредитной политики начался обвал неплатежей. В итоге образовалось огромное превышение предложения над спросом, которое привело к обвалу цен.
Вся наша нынешняя застройка сейчас – точечная, и она дороже массовой. Только при массовой застройке снижается себестоимость и затраты на единицу строительства.
Земли хватает, но отсутствует организованная политика государства в этом вопросе, а без масштабного участия государства нет никаких предпосылок к снижению цен на недвижимость. Квадратный метр будет только дорожать, в крайнем случае – снизятся темпы роста цен, и наступит стабилизация.
Кроме того, у нас постоянно не хватает материалов, ресурсов (арматура, цемент и т.д.). Во время кризисов предприятия стройиндустрии пострадали сильнее всего, и восстанавливаются они медленнее, чем собственно строительные организации.
Поэтому ресурсы все время дорожают. Например, за последнее время цена стальной арматуры выросла на 43%, а стоимость топлива увеличилась на 32%. Сложившаяся ситуация неизбежно сказывается на стоимости строительства.
Если говорить о потенциальном спросе, то Владивостокский рынок жилья практически неисчерпаем. Платежеспособный спрос гораздо уже, и, тем не менее, существующее предложение не может за ним угнаться, что и ведет к постоянному росту цен. Например, резкое расширение реального спроса на квартиры, вызванное массовым запуском ипотечных программ несколько лет назад и привело к нынешнему взлету цены квадратного метра.
Кстати, первые вошедшие в ипотеку сейчас находятся в очень выгодном положении – рост цен на квартиры с лихвой компенсирует их затраты и инфляцию.
Подводя итог вышесказанному, есть все основания уверенно утверждать - любимый город может спать спокойно, обвал цен на жилье ему не грозит.
Перспектива не может не радовать – саммит не нанесет городу больше добра, чем город сможет вынести. Ну, а если говорить серьезно, то строительный бум вполне может оказаться тем ускорителем, который поднимет центр Приморья на новую высоту, и станет началом рождения Большого Владивостока.
ИА "Дейта"
Загрузка...
Курс
вчера
сегодня
USD:63.6864.15
EUR:67.6268.47
CNY:92.3693.22
ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ РУБРИКИ «Общество»
ПРОЕКТЫ
Loading...
На данном сайте распространяется информация (материалы) информационного агентства «Дейта» - свидетельство ИА № ФС 77-44209 от 15 марта 2011 года, выдано Федеральной службой надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) – действует на основании Закона о СМИ.
© ООО «ДЕЙТА.РУ» 2001–2016 гг
редакция: 8(423)257-55-10, 2-777-236, e-mail: info@deita.ru; коммерческий отдел: 8-924-325-94-97, 8-984-147-09-88, net@deita.ru,pr@deita.ru.
При любом использовании текстовых материалов с данного сайта гиперссылка на источник обязательна
Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика