Квартиру заберут: сделки с жильём признают недействительными спустя годы

Квартира, приобретённая у продавца, может быть изъята у покупателя даже спустя многие годы после заключения сделки. Такое происходит в тех случаях, когда сделка с недвижимостью признаётся недействительной по юридическим основаниям.

Об этом предупредила кандидат юридических наук Ирина Сивакова, сообщает ИА DEITA.RU.

Одной из распространённых причин признания сделки недействительной является недееспособность продавца на момент продажи квартиры. Это значит, что, если продавец не мог адекватно понимать и контролировать свои действия из-за психического расстройства или других ограничений, сделка может быть оспорена в суде.

Хотя действующее законодательство не устанавливает жёстких возрастных ограничений для продавцов недвижимости, сделки с пожилыми людьми, особенно старше 70 лет, представляют собой повышенный риск для покупателя.

Пожилые люди могут иметь скрытые или неочевидные проблемы со здоровьем, в том числе психические расстройства, которые могут стать основанием для признания сделки недействительной. Поэтому при покупке квартиры у пожилого продавца необходимо проявлять особую осторожность и тщательно проверять все документы и обстоятельства сделки.

Однако даже если нынешний продавец молодой и кажется надёжным, важно не ограничиваться проверкой только его личности. Следует тщательно изучить всю историю владения квартирой — цепочку предыдущих собственников.

Если в этой цепочке был человек пожилого возраста или с сомнительной дееспособностью, существует риск, что сделку могут оспорить спустя годы, даже если с момента её заключения прошло значительное время.

Сивакова приводит наглядный пример из судебной практики. Женщина приобрела квартиру у молодого человека, который владел ею всего четыре года. Сделка была одобрена банком, ипотека оформлена, и казалось, что всё прошло без проблем.

Однако спустя месяц после покупки в суд обратился предыдущий собственник — пожилая женщина, которая утверждала, что не понимала, какой документ подписывает при продаже квартиры, и требовала вернуть жильё обратно.

В ходе судебной экспертизы было установлено, что у этой женщины имелось длительное психическое расстройство, которое серьёзно ограничивало её способность адекватно воспринимать реальность и принимать решения.

Несмотря на то, что перед продажей она предоставила справки о том, что не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере, суд признал сделку недействительной, поскольку фактическое состояние здоровья продавца не позволяло считать её дееспособной.

Покупательница пыталась защитить свои права, ссылаясь на пропуск срока исковой давности, который по общему правилу составляет один год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (статья 181 Гражданского кодекса РФ). В данном случае с момента продажи квартиры прошло уже четыре года, и казалось, что срок исковой давности истёк.

Однако Верховный суд РФ принял иное решение. Суд указал, что если у истца (прежнего собственника) было длительное психическое расстройство, то она не могла осознавать нарушение своих прав и соответственно не могла своевременно подать иск.

В таких случаях срок исковой давности начинает отсчитываться не с даты заключения сделки, а с момента, когда лицо реально узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Это может произойти через пять, десять и даже более лет после продажи квартиры.

В итоге покупательница лишилась квартиры, несмотря на то что сделка была оформлена официально и одобрена банком. Единственным тревожным сигналом, который она не заметила, было то, что бывшая владелица продолжала проживать в проданной квартире, что могло свидетельствовать о наличии спорных обстоятельств.

Чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, эксперты и юристы рекомендуют тщательно проверять не только нынешнего владельца недвижимости, но и всю историю её перепродаж. Важно выяснять, кто именно был предыдущими собственниками, в каком состоянии здоровья они находились, и не было ли у них ограничений в дееспособности.

Кроме этого, необходимо выяснять, кто проживает в квартире на момент покупки — наличие бывших владельцев или других жильцов может стать важным сигналом для покупателя.