Хочу жить в Приморье: кто покупает, и для кого столько строят

Дом.РФ и ЦИАН утверждают, что на рынке новостроек Приморского края происходит спад, и люди неохотно покупают дорогую недвижимость. Но вот судя по отчётам девелоперов, дела у них идут не так плохо. Для кого столько строят, и кто там будет жить, разбиралось DEITA.RU.

«Владивосток как продавался, так и будет продаваться, пока у нас работает дальневосточная ипотека, а ее продлили до 2030 года, все будет работать, будет продаваться» - рассказывает руководитель группы продаж «Этажи-Владивосток» Николай Новиков. В 2024 году нового жилья ввели аж на 48% больше, чем в 2023 году. Вот только более 54% квартир остаются нераспроданными. Что происходит с рынком жилья?

По данным Приморскстата, миграционная убыль в крае продолжает увеличиваться, за январь-май 2024 года край покинуло 8,4 тысячи человек, общая численность региона сократилась до 1,8 млн. жителей. Как и в предыдущие десятилетия дальневосточники голосуют ногами и переезжают в Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. И как ни странно, даже отмена там льготной ипотеки не сократила поток «беглецов» из края ТОРов, СПВ и «прорывных инвестиционных проектов».

Так откуда же столько строящегося жилья? Кто покупает квартиры в новых домах? Если обратиться к статистике Наш.дом.рф, можно предположить, что такой взрывной рост строительства во многом связан с появлением на региональном рынке федеральных строительных компаний. Ещё по отчётам прошлого года, их удельный вес в крае был невелик, однако уже сегодня крупнейшими «строителями» края являются «москвичи»: Самолёт, ПИК, Талан, ФСК и др. В общей сложности «федералы» возводят в Приморье более 30% всего жилья. Так, на первом месте оказался Самолёт с 331 тысячью квадратных метров жилья.

При этом, большинство ЖК от «крупных игроков» планируются к вводу только в 2027-2028 году, в то время как местные строительные компании, наоборот, планируют сбавить темпы строительства к 2027. Это свидетельствует о нарастающей конкуренции, кроме того, большинство проектов были согласованы до начала общих кризисных явлений в экономике, так что пока рынок едет на тенденциях прошлых лет.

Если посмотреть на динамику строительства в Москве или Санкт-Петербурге, то уже сейчас можно заметить не то что снижение темпов роста, а откат назад. Девелоперы в столицах остро почувствовали отмену льготной ипотеки, большое количество жилья простаивает, но цены продолжают расти, пусть и не так быстро, как раньше. В Приморье ситуация обратная, ввод растёт, цены растут, но почему? Просто 72% всего жилья куплено в Приморском крае по льготным программам. Из них 46% это «Дальневосточная ипотека», 16% «Семейная ипотека», 9% «Господдержка» и 1% «IT-ипотека».

Эксперты полагают, что вне льготных программ квартиру сейчас может себе позволить только по-настоящему состоятельный человек. Те, кто зарабатывали достаточно до кризиса, сейчас ищут возможность улучшить жилищные условия, но таких достаточно немного, и рынок, по сути, не может им предложить что-то достойное. В то же время те, кто откладывал и теперь лишился возможности взять кредит на остаточную сумму вынужден арендовать. Мы видим ситуацию, когда квартиры скупают люди, уже имеющие жильё, а затем сдают его в аренду, частенько покидая Приморье и уезжая в другой регион. Остальные предпочитают «копить до лучших времён», что становится все сложнее при нынешнем уровне инфляции и росте потребительских цен. Сильно дорожает и ремонт.

5-10 лет назад, когда жильё стало одним из видов пассивного инвестирования, это способствовало росту продаж новых квартир и разгоняло маховик роста отрасли в целом, но жить в этих квартирах собственники не собираются. То есть, за счёт строительства нового жилья в регионе, в нём не прибавится населения. А при таком сценарии начнет просаживаться и рынок арендного жилья. По прогнозам одних экспертов, строительный рынок скоро «схлопнется», а другие придерживаются версии, что ситуация стабилизируется. В любом случае значительного снижения стоимости квадратного метра или аренды жилой недвижимости ждать не приходится – сохранению цен сильно поспособствует инфляция и маркетинговые ожидания собственников и застройщиков.