Пузырь над котлованом: рынок новостроек перегревается, но застройщики не снижают цены

Индикатор пузыря на первичном рынке недвижимости в России достиг максимального уровня с 2016 года, зафиксировавшись в апреле 2025 года на отметке 1,6 пункта. Об этом сообщает Центробанк в своём Обзоре финансовой стабильности за IV квартал 2024 — I квартал 2025 года.

Индикатор пузыря, в отличие от индикатора перегрева на основе фильтра Ходрика-Прескотта, учитывает не только отклонения цен от долгосрочного тренда, но и такие факторы, как объёмы ипотечных выдач, уровень доходов населения, стоимость аренды и активность в строительстве. По мнению Банка России, именно опережающий рост цен на жильё при стагнации доходов и аренды привёл к текущей ситуации.

После завершения широких программ льготной ипотеки и роста ключевой ставки в 2024 году темпы выдачи новых кредитов снизились, что частично охладило рынок. Однако в первом квартале 2025 года дисбаланс снова усилился.

На вторичном рынке ситуация иная: пузыря нет, а индикатор держится близко к нулю. После пикового значения в 1,2 пункта в 2021 году он постепенно снижался, и сейчас вторичка выглядит более сбалансированной.

Профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов считает, что риск пузыря реален, но сдерживается культурными и социальными особенностями спроса в России. Для многих жильё — это не инвестиция, а инструмент сбережения и защиты от инфляции, особенно на фоне пенсий, сопоставимых с арендой. Спрос в мегаполисах сохраняется, а темпы строительства и вывода новых проектов снижаются, что тоже влияет на баланс.

Тем не менее, как отмечает глава аналитического центра IRN.RU Олег Репченко, пузырь фактически уже существует в крупных городах. Рост цен на фоне льготных программ и субсидированной ипотеки привёл к разрыву между первичкой и вторичкой, где аналогичных механизмов не было. Программа "Семейная ипотека" и рассрочки пока поддерживают спрос, но ЦБ может ввести ограничения и для этих инструментов.

Эксперт предупреждает, что массовые рассрочки, при отсутствии понижения ключевой ставки, могут привести к тому, что многие «забронированные» квартиры вернутся в продажу — и вместо дефицита рынок столкнётся с перенасыщением. В таком случае начнётся естественное «сдувание пузыря». Всё будет зависеть от дальнейшей кредитно-денежной политики и действий застройщиков.

Таким образом, рынок недвижимости в России стоит на развилке: между повторным раздуванием пузыря на фоне возможного снижения ставок и началом его постепенного схлопывания без новых стимулов.