Сначала «пузырь», потом обвал: что может случиться с рынком жилья в России

В 2026–2027 годах на российском рынке недвижимости может образоваться «пузырь», если сохранятся нынешние диспропорции между ценами на первичное и вторичное жильё.

Такой прогноз в беседе с изданием «Газета.ру» озвучила кандидат экономических наук и преподавателя Института мировой экономики и экономики сотрудничества Залина Казова, передает ИА DEITA.RU.

По его словам, ключевым фактором риска выступает стабильно высокий разрыв в стоимости новостроек и вторичного жилья, который в настоящее время достигает около 80%. Эксперт отмечает, что столь значительный ценовой разрыв служит признаком глубокой структурной деформации рынка недвижимости.

Подобное несоответствие отражает не просто ценовые колебания, а системные проблемы, связанные с дисбалансом спроса и предложения, а также особенностями государственной политики в сфере ипотеки и строительства.

В связи с этим вероятность развития «пузыря» и последующего ценового обвала в ближайшие два-три года эксперт оценивает как высокую, особенно в регионах, где наблюдаются максимальные расхождения в стоимости жилья — порядка 70–80%, а также где геометрически растут объёмы нового строительства при недостаточном спросе со стороны покупателей.

Одной из ключевых причин, по мнению Казовой, является активное стимулирование возведения новостроек за счёт программ субсидируемой ипотеки. Такие меры привели к резкому увеличению доступности кредитных ресурсов для приобретения первичного жилья, что, в свою очередь, вызвало взрывной рост цен на новостройки.

В то же время вторичный рынок лишён аналогичной поддержки, из-за чего собственники вторичного жилья испытывают трудности с реализацией недвижимости и «борются за выживание» в условиях снижения покупательской активности.

Это создает неустойчивое двухполярное состояние рынка с несбалансированным ценовым уровнем и риском перераспределения спроса, что повышает вероятность кризисного спада при изменении экономических условий.

По прогнозу эксперта, в среднесрочной перспективе застройщики будут вынуждены снижать ценовую нагрузку на первичные объекты для того, чтобы стабилизировать ситуацию и предотвратить резкое падение спроса.

Это может привести к постепенной стагнации первичного рынка и постепенному сокращению ценового разрыва между первичным и вторичным жильём, что, в свою очередь, создаст условия для более сбалансированной динамики рынка недвижимости.

Тем не менее, сценарий обвала цен остаётся возможным при сочетании ряда неблагоприятных факторов. Помимо продолжающегося резкого роста стоимости первичного жилья и отсутствия эффективного регулирования ипотечного кредитования, к ним относятся перенасыщение рынка за счёт массивного строительства, снижение покупательной способности населения, а также отсутствие адекватного контроля со стороны государственных органов в строительной отрасли.

Именно эти риски могут привести к резкому спаду спроса и повышенной волатильности цен, что усугубит экономическую нестабильность в сфере жилищного строительства. Тем не менее Казова подчёркивает, что избежать резкого и неконтролируемого обвала цен вполне возможно, если будет реализована комплексная и взвешенная политика государства и Центробанка.

Прежде всего, необходима трансформация механизмов льготного ипотечного кредитования в сторону большей адресности — то есть более целевого направления помощи тем категориям граждан, которые действительно нуждаются в поддержке и имеют устойчивую платежеспособность. Кроме того, стабилизация рынка потребует контроля за темпами нового строительства с учётом реального спроса, а также управление инфляцией и стимулирование роста доходов населения.

Дополнительно эффективным инструментом поддержки может стать введение налоговых льгот и преференций при сделках с вторичным жильём, что позволит оживить этот сегмент рынка, снизить дисбаланс и расширить возможности для покупателей. Такая комплексная политика создаст условия для устойчивого развития рынка недвижимости без резких ценовых колебаний, повысит инвестиционную привлекательность сектора и обеспечит гражданам более широкий выбор в сфере жилищного строительства.