Будет обвал цен: на рынке недвижимости зреет пузырь

Разрыв в стоимости новостроек и вторичного жилья достиг критически высокого уровня, что вызывает серьёзные опасения на рынке недвижимости.

Об этом в интервью изданию «Газета.ру» заявил финансовый аналитик и бизнес-эксперт агентства Pronline Дмитрий Трепольский, передает ИА DEITA.RU.

По его словам, одной из ключевых причин подобного расхождения является активное стимулирование спроса на новостройки через льготные ипотечные программы. Такие меры делают покупку жилья в новостройках более доступной для населения, что даёт застройщикам возможность значительно завышать цены.

При этом, высокий уровень ключевой ставки Центрального банка — на уровне 17% в сентябре 2025 года, серьёзно ограничивает ипотечные возможности на вторичном рынке. В результате получается парадокс: цены на новые квартиры растут далеко опережающими темпами и оказываются неподъёмными для большинства потенциальных покупателей с реальными доходами.

Разрыв в стоимости между новостройками и вторичным жильём варьируется в зависимости от региона, что обусловлено местными экономическими, социальными и инфраструктурными условиями. По данным регулятора, в Центральной России разница составляет около 80%. Это означает, что новостройка в среднем стоит 294 100 рублей за квадратный метр, в то время как вторичное жильё оценивается в 163 800 рублей за «квадрат».

На Северо-Западе стоаны разница менее ощутимая — около 57%, в Сибири — порядка 44%. Меньше всего ценовой разрыв проявляется на Дальнем Востоке (16%) и Северном Кавказе (12%). Такая разбалансировка создаёт значительные региональные диспропорции, усложняя поддержку привычного уровня жизни и создавая риски для жильцов и инвесторов.

Эксперт предупреждает, что если текущая тенденция сохранится, рынок рискует столкнуться с «пузырём» в недвижимости — резким и болезненным обвалом цен на квартиры. Это связано с тем, что высокая стоимость новостроек и невозможность приобрести доступное жильё снижают спрос.

Покупатели сталкиваются с материальными трудностями, что ведёт к сокращению активности на рынке и потенциальному обострению социальной напряжённости. Особое беспокойство вызывает возможность того, что многие семьи просто не смогут позволить себе ипотеку, а снижение спроса спровоцирует цепную реакцию падения цен.

По прогнозам Трепольского, в ближайший год-полтора официальное удорожание квартир будет идти примерно в ногу с инфляцией, с приростом около 4%. Однако в реальном выражении разрыв в ценах между первичным и вторичным жильём будет только увеличиваться, поскольку доходы населения отстают от роста стоимости новостроек.

Для стабилизации ситуации эксперт предлагает комплекс мер. Во-первых, постепенное сворачивание льготных государственных программ, которые сегодня поддерживают застройщиков, позволит снизить ажиотажный спрос на новостройки.

Во-вторых, необходимо перенаправить государственную поддержку в сторону вторичного рынка жилья, где ипотечное кредитование пока менее доступно, но более востребовано. Кроме того, развитие рынка аренды сделает жильё более доступным и станет альтернативой покупкам для широких слоёв населения.

Одним из важных факторов выравнивания рынка станет снижение ключевой ставки ЦБ до 10-12%, что приведёт к удешевлению ипотечных кредитов. Ожидается, что такой шаг может произойти не раньше конца следующего года.

До этого момента ипотечные ставки, которые после повышения ключевой ставки выросли выше 23,5%, начнут постепенно снижаться: уже после 12 сентября ведущие банки пошли на смягчение условий и прогнозируется уменьшение до уровня около 20%.

Тем не менее, учитывая необходимость финансовых организаций снижать собственные риски, резкого оживления кредитования ожидать не стоит.