Сделки с жильём признают недействительными спустя годы: в чём дело

Квартира, приобретённая у продавца, может быть изъята у покупателя даже спустя многие годы после сделки, если она признана недействительной по юридическим основаниям.

Об этом предупредила кандидат юридических наук Ирина Сивакова, передает ИА DEITA.RU.

Одной из распространенных причин признания сделки недействительной является недееспособность продавца на момент продажи. Если продавец не мог здраво понимать и контролировать свои действия из-за психического расстройства или иных ограничений, суд может признать сделку недействительной.

Хотя в законодательстве нет строгих возрастных ограничений для продавцов недвижимости, сделки с пожилыми людьми, особенно старше 70 лет, требуют особого внимания. У пожилых могут оказаться скрытые или непредвиденные проблемы со здоровьем, включая психические расстройства, которые могут послужить основанием для оспаривания сделки.

При покупке квартиры у пожилого продавца важно проявлять повышенную осторожность и тщательно проверять все документы и обстоятельства сделки. Но даже если продавец кажется молодым и надежным, не стоит ограничиваться лишь проверкой его личности. Необходимо также изучить историю владения квартирой — цепочку предыдущих собственников.

Если в этой цепочке был человек пожилого возраста или с сомнительной дееспособностью, существует риск, что сделку могут оспорить спустя годы, даже если с момента её заключения прошло много времени.

В качестве иллюстрации Сивакова приводит судебный случай: женщина купила квартиру у молодого человека, владеющего ей всего четыре года. Сделка прошла через банк, ипотека была оформлена, и казалось, что всё в порядке. Однако спустя месяц против неё подал предыдущий собственник — пожилая женщина, утверждавшая, что не имела полного понимания подписываемых документов и требовала вернуть жильё.

Экспертиза установила, что у пожилой продавца было длительное психическое расстройство, которое существенно ограничивало её способность воспринимать реальность и принимать решения. Несмотря на наличие справок о несостязании на учет в психоневрологическом диспансере, суд признал сделку недействительной, поскольку фактическое состояние здоровья не позволяло считать женщину дееспособной.

Покупательница попыталась отстоять свои права, ссылаясь на истекший срок исковой давности — один год с момента, когда она узнала или могла узнать о нарушении своих прав. С момента продажи прошло четыре года. Но Верховный суд РФ постановил обратное: если у продавца имелось длительное психическое расстройство, он не мог осознавать нарушение своих прав и своевременно подать иск. В таких случаях срок исковой давности начинает течь со дня, когда лицо реально узнало о нарушении своих прав, что может произойти через годы после сделки.

В результате покупательница осталась без квартиры, несмотря на легальное оформление и одобрение банка. Единственным подозрительным моментом было то, что бывшая владелица продолжала жить в квартире, что могло свидетельствовать о спорных обстоятельствах.

Чтобы избежать подобных ситуаций, эксперты советуют тщательно проверять всю историю владения недвижимостью, включая информацию о предыдущих собственниках и их здоровье. Также важно выяснить, кто проживает в квартире на момент покупки — наличие бывших владельцев или других жильцов может указывать на возможные юридические сложности.