Покупать жильё у пенсионеров стало опасно: юрист объяснил, в чём дело

За последнее время в общественном пространстве всё чаще возникали обсуждения о потенциальных рисках при совершении сделок с недвижимостью, особенно в контексте сделок, где одной из сторон выступали пенсионеры.

В подобных ситуациях покупатели могут оказаться в очень уязвимом положении: они рискуют не только потерять приобретённую квартиру, но и лишиться всех вложенных в сделку средств.

Об этом в разговоре с агентством «Прайм» рассказала ведущий юрист юридического центра ЕЮС Србуи Манджиева, сообщает ИА DEITA.RU.

Эксперт отметила, что законодательство РФ содержит чёткие нормы, призванные защищать участников сделок. Так, согласно Гражданскому кодексу, сделки, совершённые гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, автоматически признаются ничтожными.

В случае выявления такой ситуации обе стороны — и покупатель, и продавец — обязаны вернуть друг другу всё полученное в ходе сделки. Если вернуть в натуре невозможно, то сумма, эквивалентная стоимости полученного, должна быть возмещена. Это гарантирует пострадавшей стороне возможность восстановления справедливости.

Если одна из сторон сделки — дееспособный гражданин, но она знала о недееспособности другого участника, она также может быть привлечена к ответственности: ей придётся возместить причинённый ущерб. Более того, сделка, совершённая человеком, в тот момент не осознававшим значение своих действий, тоже может быть признана недействительной.

В таком случае право на иск имеют не только потерпевшие, но и другие лица, чьи права могли быть нарушены. А если речь идёт о недееспособном, то инициатором судебного разбирательства может выступать его опекун.

Особого внимания заслуживает тот факт, что законодательство давно установило основания для признания сделок недействительными, однако на практике отсутствуют эффективные механизмы, которые бы позволяли своевременно выявлять такие истории и предотвращать их развитие. Назначение превентивных мер остаётся сложной задачей, отметила Манджиева.

Также стоит учитывать и изменения, произошедшие с 1 января 2020 года. В этот период были введены новые правила компенсации для добросовестных приобретателей жилья — физических лиц. Это означает, что государство берет на себя обязательство выплатить сумму, эквивалентную стоимости объекта, если покупатель утратил право собственности в результате признания сделки недействительной в судебном порядке.

Чтобы получить такую компенсацию, покупатель должен доказать, что на момент сделки он действовал добросовестно — то есть не знал о рисках и недостатках сделки и предпринял все необходимые меры по проверке. Важно также подтвердить, что он предпринял все возможные шаги для проверки достоверности документов и условий сделки.

Эксперт подчеркнула: проверка «чистоты» сделки — это комплекс мероприятий, включающих в себя всестороннюю оценку объекта и продавца. На этом этапе выявляются потенциальные риски, которые могут стать препятствием для заключения сделки, и позволяют защитить права покупателя.

Особенно важно провести минимальную проверку перед подписанием предварительных договоров или соглашений о задатке. Ведь в случае отсутствия должной проверки можно не только потерять задаток, но и стать ответчиком по иску продавца с требованием заключить основной договор купли-продажи.

Юрист советует заранее предусматривать в подобных договорах условия, обязывающие продавца предоставить все запрашиваемые документы — в оригинале и заблаговременно, чтобы избежать ситуации, когда необходимые бумаги предоставляются только в день сделки.

Обязательно также стоит запросить у продавца справки из диспансеров, пройти осмотр врача и получить заключение о наличии или отсутствии противопоказаний к участию в сделке — особенно если продавец пожилой человек. Пока такие меры — добровольные, однако в будущем, при введении соответствующего закона, они могут стать обязательными, что значительно повысит уровень защиты всех участников.