Владеть долей в квартире стало опасно: юрист объяснил, в чём дело

Актуальная судебная практика фиксирует тревожную тенденцию к усилению ограничений при владении долей в жилых помещениях.

Кандидат юридических наук Ирина Сивакова предупредила о значительном повышении рисков для собственников, возникающих как в процессе использования своей доли, так и при попытках реализовать любое распоряжение ею, сообщает ИА DEITA.RU.

По ее словам, анализ последних решений высших судебных инстанций свидетельствует о том, что традиционные схемы управления долями существенно усложнились, и любые действия требуют крайне высокой степени юридической грамотности и аккуратности.

Особое давление оказывается на возможность получения дохода посредством сдачи доли в аренду. Верховный суд РФ поставил точку в многолетних спорах, постановив, что сдача комнаты или части квартиры в аренду автоматически дает арендатору право пользования общим имуществом: кухней, коридором, санузлом.

В то же время, такое использование возможно только при наличии письменного согласия всех других собственников, что прямо закреплено в статье 247 Гражданского кодекса РФ. В случае отсутствия согласия договор аренды может быть признан недействительным, что подтверждено практикой, в том числе в определении Верховного суда РФ № 78-КГ15-8.

На практике это зачастую приводит к аннулированию сделок, выселению арендаторов и обязательным компенсациям потерпевшей стороне. Совершенно иная сложность возникает при продаже доли в квартире. Закон предусматривает обязательное уведомление других сособственников о намерении осуществить сделку (ст. 250 ГК РФ), однако суды всё более жестко оценивают способ направления этого уведомления.

В частности, если извещение отправлено не по месту регистрации сособственника, существует риск признания сделки недействительной. В одном из судебных дел продавец направил уведомление по адресу, зарегистрированному в квартире, где находится доля, однако второй собственник был зарегистрирован в другом месте.

В результате суд признал права покупателя за последним, а продавца обязал возвратить деньги и оплатить дополнительные убытки (Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга, дело № 2-1155/2025). Особую сложность вызывает ситуация, когда доля принадлежит несовершеннолетнему лицу. В таких случаях практически невозможно осуществить принудительный выкуп доли, даже при ее незначительном размере.

Верховный суд РФ отказал в праве принудительно реализовать долю размером 1/9 в квартиру, сославшись на невозможность признания отсутствия у ребенка интереса в использовании такого имущества. Причина заключается в том, что несовершеннолетний не способен самостоятельно реализовывать свои имущественные права, а его интересы требуют особой защиты (ВС РФ, № 35-КГ24-4-К2).

Это означает, что другим собственникам придется ждать достижения ребенком совершеннолетия, прежде чем они смогут полностью объединить право собственности, что создает дополнительные риски и затягивает процессы реализации его прав на имущество.

Данные тенденции подчеркивают необходимость повышения юридической грамотности собственников и требовательности к соблюдению всех процедур при владении и распоряжении долями. В противном случае существует риск утраты прав или возникновения необратимых финансовых потерь вследствие неправомерных действий или ошибок при реализации своих имущественных интересов, предупредила юрист.