Владивосток:
+11°C
Официальная «лобовая» статистика Росстата демонстрирует аномальный и беспрецедентный масштаб ценового разрыва между первичным и вторичным сегментами недвижимости, сообщает ИА DEITA.RU.
В масштабах всей страны средняя стоимость квадратного метра в новостройках превышала ценники на готовое жилье на 61–65%, а в пределах Центрального федерального округа эта диспропорция достигала шокирующих 84–90%, где за один квадратный метр в новом доме просили 314 тысяч рублей против 165 тысяч на вторичном рынке.
Для сравнения стоит отметить, что по международным меркам здоровой и экономически обоснованной считается разница лишь в 5–15% в пользу нового жилья. Однако ведущие экономисты и аналитики профильных ведомств указывают на то, что данная «аномалия» во многом является следствием некорректного сопоставления данных, и ситуация на рынке начала стремительно меняться.
Главным катализатором такой колоссальной диспропорции стало длительное действие программ массовой льготной ипотеки, которые были доступны исключительно на первичном рынке, на фоне запретительно высоких рыночных ставок по кредитам на вторичное жилье, достигавших 18–21% и выше.
Доступный процент по госпрограммам искусственно направлял массовый спрос к застройщикам, что привело к перегреву цен на новые квартиры. Вторичный же рынок, лишенный каких-либо государственных субсидий, был вынужден стагнировать или даже снижать стоимость лотов, чтобы сохранить хотя бы минимальный уровень покупательской активности.
Именно поэтому экономисты, а также профильные цифровые платформы, такие как «Домклик» от Сбербанка и сам Центробанк РФ, называют прямое сравнение этих рынков манипуляцией данными. Сравнивать новостройки со всей массой вторичного жилья некорректно, поскольку в общую статистику готового фонда попадает огромный массив старого и абсолютно неликвидного жилья — советские панельные «хрущевки», ветхие пятиэтажки и старый фонд, требующий капитального ремонта.
Если же применить корректное эконометрическое моделирование и сопоставить новостройки со «свежей» вторичкой, то есть современными домами, возведенными за последние 5–10 лет со схожими планировочными решениями и в одной локации, картина радикально меняется, пишет портал «Дом Mail».
Реальный ценовой разрыв, очищенный от статистического «шума», составляет всего 9–18% по оценке Банка России. Аналитики инвестиционных платформ и вовсе фиксируют разницу на уровне 5–7% для домов, возраст которых не превышает 6 лет.
В настоящий момент этот аномальный разрыв начал стремительно сокращаться. После официального завершения программ массовой льготной ипотеки застройщики лишились возможности бесконтрольно повышать цены и были вынуждены перейти к практике скрытых скидок и индивидуальных дисконтов.
Одновременно с этим на вторичном рынке наметился явный перелом: согласно данным Банка России, готовое жилье начало опережать новостройки по темпам роста стоимости. В отдельные кварталы цены на вторичные квартиры росли в 5 раз быстрее, чем у девелоперов — 10,4% против 2%. На фоне этих изменений покупатели массово переориентировали свой интерес на вторичку, в результате чего в крупнейших мегаполисах доля готового жилья в общей структуре сделок превысила 63%.
