Владивосток:
+16°C
Приобретение жилой недвижимости, которая перешла к нынешнему владельцу на основании договора дарения, несет в себе значительно более высокие правовые риски по сравнению с покупкой объектов, имеющих стандартную историю владения.
Ведущие российские юристы и нотариусы подчеркивают, что безвозмездные сделки оспариваются в судебных инстанциях гораздо чаще, чем классические договоры купли-продажи, сообщает ИА DEITA.RU.
Главная опасность для конечного покупателя заключается в том, что юридические проблемы могут скрываться не в его текущем соглашении, а в предыдущей дарственной. Если суд признает ту старую сделку недействительной, новый владелец рискует полностью утратить право собственности и остаться одновременно без жилья и без вложенных денежных средств.
Основные угрозы при покупке такой квартиры связаны с несколькими факторами. Прежде всего, договор дарения могут оспорить родственники или наследники первоначального владельца. Чаще всего в суде заявляют, что даритель на момент подписания бумаг не отдавал себе отчета в своих действиях из-за болезни, преклонного возраста, воздействия сильнодействующих препаратов или алкоголя, либо находился под психологическим и физическим давлением.
Второй критический риск — банкротство дарителя. Если человек безвозмездно передал жилье, а в течение последующих трех лет инициировал процедуру признания себя несостоятельным, арбитражный управляющий или кредиторы потребуют аннулировать дарение. Закон трактует такую передачу ценного актива как подозрительную сделку по выводу имущества, и квартиру изымут в конкурсную массу, даже если вы приобрели ее абсолютно добросовестно.
Третья проблема — наличие так называемых «вечных жильцов». В тексте договора дарения может быть официально зафиксировано право дарителя пожизненно проживать в этой квартире. Судебная практика подтверждает, что при наличии такого пункта прежний владелец сохраняет законное право пользования помещением даже после того, как объект сменит еще несколько собственников.
Четвертый риск — скрытые притворные сделки, когда под видом подарка пытаются прикрыть фактическую продажу доли или всей квартиры, чтобы обойти преимущественное право выкупа других сособственников или уклониться от уплаты налогов. Если в суде будет доказано, что за «подарок» передавались деньги, сделку признают мнимой, а все последующие переходы прав аннулируют.
Пятой угрозой является внезапная отмена дарения по статье 578 Гражданского кодекса РФ, которая разрешает дарителю вернуть имущество назад, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или здоровье, либо если даритель пережил одаряемого при условии, что этот пункт был прямо прописан в тексте документа.
Юристы выделяют три маркера, которые существенно снижают риски при совершении сделки с подаренным жильем. Безопаснее всего покупать объект, если с момента заключения договора дарения прошло более трех лет, так как к этому времени истекает стандартный срок исковой давности, пишет портал «Дом Mail».
Также риски минимальны, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками — родителями, детьми, супругами или братьями и сестрами, поскольку в таких случаях меньше скрытых мотивов для оспаривания. Дополнительной гарантией служит нотариальное удостоверение прошлого договора, при котором специалист официально подтвердил дееспособность и добровольность волеизъявления сторон.
Чтобы минимизировать угрозы перед покупкой, эксперты рекомендуют запросить у продавца оригинал первоначального договора дарения и расширенную выписку из ЕГРН для детального изучения истории собственников. Необходимо проверить наличие нотариального согласия супруга дарителя, если имущество приобреталось в браке, а также проверить обоих участников прошлой сделки по базе банкротств и реестру судебных споров.
