Продажи новостроек в России выросли вопреки дорогой ипотеке

Продажи нового жилья по итогам прошлого года превысили показатели 2024-го, несмотря на сложную ситуацию для застройщиков, связанную с высокой ключевой ставкой и рекордно дорогой ипотекой. По подсчетам Аналитического центра ДОМ.РФ, за год было реализовано 25,6 млн кв. м жилья в новостройках, что на 1% больше, чем годом ранее, когда продажи составили 25,3 млн кв. м., передает «Российская газета».

Ключевым фактором роста стал декабрь, который обеспечил рынку рекордные показатели. В последний месяц года было продано на четверть больше квартир, чем в ноябре, и на 71% больше, чем в декабре 2024 года. Объем средств, привлеченных в стройку, достиг максимума за всю историю наблюдений и составил 752 млрд рублей, что эквивалентно 14% годового результата.

Частично такой всплеск объясняется инфляцией и низкой базой второго полугодия 2024 года, когда рынок затихал и перестраивался после отмены массовой льготной ипотеки. Однако главным драйвером стал очередной дедлайн по программам господдержки. С января сократилось возмещение банкам за выдачу льготной ипотеки, что подстегивало кредитные организации активнее оформлять займы до конца года, а с февраля вводится принцип «одна ипотека на семью», вместо действовавшего ранее правила «одна ипотека на заемщика». Дополнительным стимулом стали слухи о возможном повышении ставки по семейной ипотеке до 10–12% для семей с одним ребенком, что заставило многих покупателей ускорить принятие решений.

В результате декабрь стал рекордным месяцем для программы «Семейная ипотека» за все время ее существования. За месяц было выдано 104 тыс. кредитов, что на 70% больше, чем в ноябре, на сумму 605 млрд рублей. Именно эта программа обеспечила около трех четвертей всех ипотечных выдач в декабре.

В течение 2025 года на фоне высоких рыночных ставок семейная ипотека фактически стала основным доступным инструментом покупки жилья для широкой аудитории, отмечает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. По его словам, изменение условий с февраля стало важным триггером: покупатели стремились зафиксировать прежние, более предсказуемые правила. Переход к модели «одна семья — одна льготная ипотека» существенно меняет поведение заемщиков, превращая покупку жилья в единичное стратегическое решение на долгий срок. В итоге часть сделок была осознанно перенесена с начала 2026 года на конец 2025-го, и рынок заранее «выбрал» часть будущего спроса, прежде всего в сегменте новостроек.

Традиционно январь считается слабым месяцем для рынка жилья, однако в начале 2026 года спрос не демонстрирует резкого спада. По словам директора сегмента «Недвижимость» Т-Банка Вадима Мамонова, у ряда девелоперов продажи в январе заметно превышают сезонную норму, чему продолжают способствовать грядущие февральские изменения условий семейной ипотеки. Управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова также отмечает, что по итогам января может сохраниться нетипично высокая активность, дополнительно поддерживаемая спецпредложениями со стороны застройщиков.

В то же время участники рынка сходятся во мнении, что эффект опережающего спроса будет исчерпан в ближайшие месяцы. Директор по продажам UNIQ Development Валерий Ручий указывает, что после традиционного январского снижения интерес покупателей постепенно восстанавливается, однако в феврале–марте он может оказаться на 15–20% ниже, чем год назад, когда рынок был особенно активным. Директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Александр Диваков ожидает в первом квартале 2026 года снижение спроса примерно на 10% в квадратных метрах и на 15% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, объясняя это охлаждением после декабрьского ажиотажа. При этом цены, по его оценке, могут вырасти на 1–3% за квартал.

Эксперты отмечают, что на смену опережающему спросу постепенно будет приходить отложенный. По мере снижения ключевой ставки на рынок могут выйти покупатели, которые ранее откладывали решение из-за дорогой ипотеки. Мамонов считает, что в ближайшие месяцы рынок перейдет в фазу коррекции, однако дополнительной поддержкой может стать смягчение условий кредитования, способное частично заменить сегмент покупателей, для которых семейная ипотека станет менее доступной.

По оценке Кузнецовой, изменения льготной программы будут сдерживать спрос в первые месяцы 2026 года, но восстановление рыночных сделок на фоне ожидаемого снижения ключевой ставки может обеспечить рост спроса в среднем на 3–7% год к году ежемесячно во второй половине года. Аналогичную позицию высказывает директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников, отмечая, что после февральско-мартовского спада дальнейшая динамика будет зависеть от политики ЦБ, а снижение ставки способно оживить рынок.

При этом участники рынка предупреждают о риске роста цен. В условиях дефицита нового предложения и высоких издержек застройщиков первичное жилье может подорожать на 10–15% за 2026 год. Для частных инвесторов, по мнению Колесникова, наиболее надежной стратегией остается покупка объектов по льготным программам, что позволяет покрывать платежи за счет аренды и сохраняет потенциал роста стоимости актива.