Россиян призвали отказаться от покупки «нарезных» квартир

Российская гильдия риелторов совместно с ведущими аналитиками профильного рынка выступила с предостережением для граждан, планирующих улучшение жилищных условий.

Специалисты настоятельно рекомендуют россиянам полностью исключить из рассмотрения так называемые «нарезные» или «дробленые» квартиры — объекты большой площади, которые инвесторы-флипперы незаконно делят на несколько крошечных студий для последующей перепродажи, сообщает ИА DEITA.RU.

Еще недавно такие лоты пользовались ажиотажным спросом у инвесторов-одиночек, однако сегодня этот формат недвижимости стремительно трансформируется в абсолютный неликвид, представляющий серьезную угрозу для семейного бюджета. Первостепенной причиной отказа от подобных сделок эксперты называют колоссальные юридические риски.

В подавляющем большинстве случаев приобретается не обособленное жилое помещение со своим кадастровым номером, а лишь доля в праве общей собственности на всю квартиру целиком. Такой статус намертво привязывает нового владельца к совершенно посторонним людям за стенкой, пишет портал «Дом Mail».

Любая попытка реализовать это имущество через три-пять лет упирается в непреодолимую стену: без нотариально заверенного согласия всех остальных содольщиков выставить объект на открытую продажу невозможно. Фактически покупатель оказывается заперт в юридическую ловушку, лишаясь базового права распоряжаться своей собственностью.

Второй критический фактор связан с грубейшим нарушением строительных норм при переустройстве помещений. Стремясь втиснуть полноценную студию в 12–15 квадратных метров, флипперы массово переносят так называемые «мокрые зоны» — санузлы и кухонные мойки — над жилыми комнатами соседей снизу.

С точки зрения жилищного законодательства такая перепланировка является абсолютно нелегитимной. Узаконить ее задним числом нельзя ни при каких обстоятельствах. Жилищная инспекция уже начала масштабные рейды по таким адресам, и суды повсеместно встают на сторону управляющих компаний.

Итогом становится судебное предписание вернуть помещение в исходное состояние за счет текущего собственника, что сопоставимо по затратам с покупкой новой недвижимости. Ситуацию усугубляет глубокая правовая неопределенность статуса таких объектов. На рынке воцарилась полная путаница: неясно, чем именно владеет человек — жилой комнатой, долей или апартаментами.

Из-за резкого ужесточения государственного контроля над самовольными переделками просмотры объявлений о продаже подобного псевдожилья обвалились. Банковский сектор отреагировал мгновенно: кредитные организации массово внесли подобные объекты в стоп-листы и отказываются принимать их в качестве залога.

Получить ипотеку под покупку доли в бывшей коммуналке теперь практически нереально, что отсекло от этого сегмента последних потенциальных покупателей. Эксперты раскрыли главные опасности владения такими квадратными метрами. Прежде всего речь идет о фактической невозможности перепродажи — гарантировать реализацию такого объекта даже в среднесрочной перспективе никто не берется.

Рынок перенасыщен предложениями легальных студий, и обремененная долями недвижимость проигрывает им конкуренцию еще на этапе фильтрации в классифайдах. Во-вторых, покупка такой студии представляет собой фундаментальный экономический просчет. Инвесторы-флипперы зарабатывают на искусственной вилке цен между крупным и мелким метражом, перекладывая все технические, инженерные и правовые риски на конечного потребителя.

Покупатель платит завышенную стоимость за иллюзию отдельного входа, получая взамен мину замедленного действия. Наконец, любая бытовая конфликтная ситуация превращается в финансовую катастрофу. Любой шум, протечка стиральной машины или жалоба соседа на запахи приведут к немедленному вызову участкового и инспекции.