Владивосток:
+20°C
Продажа недвижимости, купленной с использованием материнского капитала, остается одной из самых рискованных сделок на рынке.
Эксперты портала «Банки.ру» совместно с юристами выделили четыре легальные схемы реализации такого жилья, передает ИА DEITA.RU.
Органы опеки выдают разрешение на продажу квартиры только при условии соблюдения прав несовершеннолетних. На практике проверяется несколько параметров: доля ребенка в новом объекте должна быть не меньше прежней как по размеру, так и по стоимости; жилищные условия не должны ухудшаться, поэтому переезд из крупного города в маленький часто вызывает вопросы; сделка обязана быть прозрачной с точки зрения движения денег и оформления долей, а также проходить через нотариуса. Поскольку позиции органов опеки в разных регионах могут различаться, юристы рекомендуют заранее согласовывать схему с местной администрацией.
Самым частым и сложным сценарием является ситуация, когда новая квартира уже приобретена, а старую необходимо продать. В этом случае эксперт по недвижимости Юлия Ткаченко указывает на необходимость выделить детям доли в новом жилом помещении, размер которых будет соответствовать их долям в продаваемой квартире (допускается выделение большей площади, но не меньшей). Кроме того, денежные средства от продажи должны быть зачислены на специальные счета детей пропорционально их долям.
Адвокат Альберт Ануфриев подчеркивает, что доля должна быть равнозначна по стоимости: обменять квартиру в центре города на ветхое жилье в пригороде орган опеки не позволит. Дополнительно может потребоваться согласование с банком, выдающим ипотеку на новое жилье, поскольку не все кредитные организации разрешают выделять детские доли до снятия залога. Алгоритм такой сделки включает подготовку документов на оба объекта, нотариальное удостоверение договора купли-продажи и последующую регистрацию в Росреестре.
Наименее рискованным вариантом юристы называют альтернативную сделку — одновременную продажу старой квартиры и покупку новой. Сначала доли несовершеннолетних выделяются в продаваемом объекте, затем подбирается вариант покупки без ухудшения условий. Со всеми документами семья обращается в органы опеки за разрешением на реализацию одного жилья и приобретение другого с выделением детских долей. Главное финансовое преимущество этой схемы заключается в том, что зачислять деньги на счета детей не требуется — вся выручка направляется на приобретение нового имущества.
Если семья продает квартиру, но новую взамен не покупает, потребуется перечислить на расчетный счет ребенка сумму, эквивалентную его доле. Эти средства блокируются и могут использоваться исключительно с разрешения опеки, фактически замораживаясь до совершеннолетия или момента приобретения новой недвижимости. Четвертый сценарий предполагает ожидание 18-летия детей: после достижения совершеннолетия разрешение опеки не требуется, и сделка проходит в обычном порядке.
На практике большинство отказов происходит по трем причинам. Во-первых, это ухудшение условий, когда новая квартира оказывается меньше, дешевле или хуже по характеристикам. Во-вторых, непрозрачные расчеты, при которых органам опеки проще отказать, чем разбираться в запутанной схеме. В-третьих, отказ банка на финальном этапе согласовать выделение долей в ипотечной квартире.
