Покупатели жилья массово переключись с новостроек на вторичку

В 2026 году на российском рынке недвижимости произошел фундаментальный сдвиг потребительских предпочтений, который аналитики уже называют тектоническим.

Впервые за долгое время вторичный жилой сектор не просто составил конкуренцию строящимся объектам, а уверенно перехватил лидерство как по абсолютному количеству зарегистрированных договоров купли-продажи, так и по объемам привлеченного ипотечного финансирования, сообщает ИА DEITA.RU.

Статистические данные фиксируют обрушение доли кредитов на приобретение первичного жилья до пятилетнего минимума — она составляет всего около 17% от общего количества банковских выдач по стране. В то же время готовое жилье захватило доминирующую позицию, забрав себе львиную долю клиентского трафика. Региональная статистика лишь подчеркивает масштаб этого дисбаланса: например, в Санкт-Петербурге с начала текущего года было зарегистрировано в 2,6 раза больше сделок со вторичной недвижимостью, чем с квартирами в новостройках.

Этот массовый переток покупателей из сегмента долевого строительства на вторичный рынок обусловлен комплексом жестких экономических факторов, разрушивших прежнюю модель потребления. Первостепенной причиной стал аномальный ценовой разрыв, сформировавшийся за годы действия массовых государственных программ субсидирования. Новостройки оказались критически переоценены относительно своей реальной потребительской ценности.

На данный момент средняя стоимость одного квадратного метра в возводимом доме по России достигает отметки примерно в 190 тысяч рублей, тогда как аналогичный показатель на вторичном рынке замер на уровне 124–126 тысяч рублей. Более того, с учетом агрессивного торга при реальном закрытии сделки разница в цене между строящимся и готовым жильем в отдельных субъектах федерации раздувается до катастрофических 50–70%.

Вторым мощным катализатором стало принудительное сжатие государственных льготных инструментов. Популярнейшая «Семейная ипотека» под символические 6% годовых превратилась в жестко контролируемый продукт с принципом одноразовости — оформить такой кредит теперь можно только один раз в жизни на семью созаемщиков.

Лишившись массового доступа к дешевым государственным субсидиям, которые ранее искусственно поддерживали спрос на первичку, люди начали прагматично сравнивать конечную финансовую переплату банку. Выяснилось, что при текущих рыночных ставках брать в долг у банка огромные суммы на переоцененную новостройку экономически бессмысленно.

Третьим фактором, окончательно развернувшим поток спроса, стала так называемая «Новая вторичка». Главным локомотивом рынка сейчас выступают дома, введенные в эксплуатацию в течение последних 3–5 лет, преимущественно в строительный цикл 2020–2025 годов. Стоимость квадратного метра в таких объектах практически вплотную приблизилась к ценникам застройщиков, однако покупатель получает на руки абсолютно готовый продукт высокого качества «под ключ».

Эти жилые комплексы обладают уже полностью сформированной социальной инфраструктурой, благоустроенными дворами и позволяют заселиться в квартиру немедленно после регистрации права собственности. Это исключает необходимость переплачивать параллельно за аренду временного жилья или выплачивать ипотеку одновременно с арендой в ожидании завершения стройки, которая может затянуться, пишет портал «Дом Mail».

Сложившаяся ситуация привела к системному кризису внутри девелоперского сектора. По оценкам экспертов, около 29% всех площадей, находящихся сейчас в стадии активного строительства в России, находятся в зоне риска недостаточной распроданности. Из-за охлаждения спроса граждане перестали массово вкладываться в котлованы, вынудив строительный сектор экстренно пересматривать темпы ввода новых квадратных метров под диктовку наступившей «эпохи вторички», где бал правит реальный живой покупатель готового жилья, а не инвестор-спекулянт.