«Вечные» жильцы: кого не получится выселить из квартиры даже после продажи

Изменение собственника недвижимости обычно предусматривает право нового владельца на выселение зарегистрированных в квартире лиц посредством обращения в суд, что закреплено гражданским законодательством, в частности, статьей 292 ГК РФ.

Однако на практике существует ряд исключений, способных существенно повлиять на исход таких споров и зачастую позволяют оставить зарегистрированных жильцов в помещении, сообщает ИА DEITA.RU.

Об этом всех владельцев недвижимости предупредила кандидат юридических наук Ирина Сивакова. Как объяснила эксперт, в последнее время особое внимание в судебной практике уделяется интересам несовершеннолетних.

Недавно Конституционный суд России подтвердил, что, если выясняется факт намеренного мошеннического отчуждения жилья с целью лишения ребенка жилья, такая сделка может быть признана недействительной, что сохраняет за ребенком право проживать в квартире.

В рамках регулирования отношений к ребенку применимо основание для отмены сделки по статье 169 ГК РФ, что особенно актуально при ухудшении условий его проживания, и позволяет обеспечить его права независимо от смены собственника.

В ситуации, когда в наследство входит жилье, ситуация может осложниться, если в ходе наследственного процесса появляется новый наследник, ранее не указанный в документах. Если он сможет доказать фактическое принятие наследства — например, проживание в квартире на момент смерти владельца — выселение подобного лица становится невозможным.

В этом случае оно приобретает статус совладельца и сохраняет законное право пользования жилым помещением. Что касается приобретения квартиры, то факт регистрации нового владельца не дает ему автоматического права на выселение арендаторов.

Закон жестко закрепляет, что договор найма, заключенный прежним собственником, сохраняет силу, а новый владелец обязан соблюдать его условия. Расторжение арендных соглашений возможно только через судебное разбирательство при наличии существенных нарушений со стороны арендаторов, уточнила эксперт.

Также важным аспектом является ситуация, коли в договоре купли-продажи прописаны лица, проживающие в квартире, но отсутствует ясное указание о прекращении их прав после сделки. В таком случае, согласно юридическим нормам, покупатель автоматически признается согласным с сохранением прав проживающих лиц, что значительно усложняет последующие попытки выселения.

Юрист подчеркнула, что такая тонкость требует особого внимания при оформлении сделки. Права граждан, отказавшихся от приватизации или проживающих по ордеру в жилищных кооперативах, — особая категория.

Их право пользования жильем сохраняется на основании закона на бессрочной основе и прекращается только при добровольном переезде или иных законных основаниях. Аналогично, существует группа так называемых отказополучателей — лиц, указанных в завещании с правом проживания, — чье право на жилплощадь сохраняется даже при переходе квартиры к новому хозяину, и ограничивается только сроками, определенными в завещании.

Отдельно рассматривается ситуация с бывшими супругами. Согласно статье 31 ЖК РФ, право временного пользования квартирой, приобретенной до брака, может быть прекращено, однако суд в отдельных случаях вправе оставить бывшего супруга в квартире, если он не имеет другого жилья, чтобы избежать неразрешимых социальных конфликтов.

Что касается ипотечного жилья, то наличие задолженности не освобождает банк от права провести выселение — даже несовершеннолетних. При систематических неплатежах залоговое жилье подлежит принудительному выселению, что подтверждает позицию судебных инстанций.

Наконец, при обнаружении в приобретенной квартире лица, отказавшегося от приватизации, выселение его принудительно невозможно. Единственным выходом является переговоры о добровольном выезде с компенсацией или требование расторжения сделки с продавцом, хотя такие ситуации требуют аккуратного юридического разрешения, заключила Сивакова.