Россияне нашли замену ипотеке

На фоне запретительного уровня рыночных процентов и сворачивания государственных жилищных субсидий россияне массово отказываются от банковских кредитов, формируя новые механизмы приобретения недвижимости.

По оценкам профильных аналитиков, доля транзакций на первичном рынке без привлечения классической ипотеки достигла абсолютного исторического максимума, сообщает ИА DEITA.RU.

Девелоперы совместно с покупателями выработали три ключевых сценария адаптации к текущим экономическим реалиям. Безусловным лидером рынка стала беспроцентная рассрочка непосредственно от строительных компаний. Чтобы не допустить обвала продаж в своих проектах, девелоперы начали самостоятельно кредитовать клиентов.

Механика сделки предполагает внесение стартового капитала в размере от 10% до 20% от стоимости объекта. Оставшаяся сумма погашается равными долями вплоть до официальной даты выдачи ключей, которая наступает через 2–3 года. Главное преимущество этого формата заключается в полном отсутствии банковской бюрократии: проверка кредитной истории носит формальный характер, а процентная ставка равна нулю.

Однако за это приходится платить экстремально высокой финансовой нагрузкой — ежемесячный взнос может достигать нескольких сотен тысяч рублей. Данная модель рассчитана исключительно на тех граждан, которые планируют реализовать имеющуюся вторичную недвижимость или перекредитоваться по более низкой ставке ЦБ сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Второй масштабный тренд фиксируется в сегменте стопроцентной оплаты собственными накоплениями. Доля таких сделок в многоквартирных комплексах превысила порог в 60 процентов. Источником средств выступают сбережения, которые россияне аккумулировали на банковских депозитах в период действия рекордно высоких ставок доходности.

Кроме этого, активно применяется механизм альтернативных сделок: участники рынка используют схемы трейд-ина или осуществляют одновременную продажу старого жилья для финансирования новой площади. Покупатель получает полную свободу от долговых обязательств перед финансовыми организациями и нулевую переплату.

Обратная сторона медали — этот путь доступен лишь узкой прослойке населения, обладающей базовым капиталом или недвижимостью. В условиях дефицита личных средств частные инвесторы переориентируются с жилых квадратных метров на покупку нежилых помещений под коммерческую аренду или машино-мест в паркингах, так как их порог входа значительно ниже.

Третьим инструментом, переходящим из корпоративного сегмента в массовый, становится финансовый лизинг жилой недвижимости. Лизинговая структура выкупает выбранную клиентом квартиру у застройщика и передает ее в долгосрочное пользование сроком до 10 лет. Ежемесячный платеж делится на две составляющие: плату за проживание и амортизацию выкупной цены актива.

Формально собственником остается компания, что позволяет ей предъявлять минимальные требования к финансовому положению арендатора-покупателя и обеспечивать моментальное заселение. Риски здесь носят критический характер. До внесения финального рубля юридическим владельцем является лизингодатель, и в случае его банкротства клиент лишается и вложенных денег, и права на жилье. Кроме этого, итоговая математическая переплата при таком сценарии зачастую превосходит стоимость классического банковского кредита.

Поскольку эксперты прогнозируют возвращение доступной ипотеки только после начала цикла смягчения денежно-кредитной политики регулятора, описанные выше нестандартные финансовые продукты останутся доминирующими способами решения жилищного вопроса в среднесрочной перспективе, пишет портал «Дом Mail».