Как не остаться без квартиры при покупке на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке многие новоиспеченные собственники испытывают опасения относительно возможных рисков признания сделки недействительной в будущем.

В интервью «Российской газете» председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов объяснил, каким образом минимизировать такие риски и защитить свои инвестиции, сообщает ИА DEITA.RU.

Он отметил, что причины признания сделки недействительной могут носить разнообразный характер и зачастую не связаны напрямую с мошенническими действиями продавца. В числе возможных проблем — наличие скрытых наследников у продавца, продажа недвижимости без согласия супруга, наличие недееспособности у владельца или ошибки, допущенные при приватизации объекта.

Все эти факторы могут иметь место задолго до момента покупки и «выйти на поверхность» именно в тот момент, когда собственник попытается оформить право собственности или уже вступит в права владения. Ключевым инструментом защиты от подобных рисков является титульное страхование.

В отличие от традиционной страховки, покрывающей риски, связанные с пожаром или заливом, титульное страхование обеспечивает защиту именно права собственности. В случае, если суд аннулирует сделку и изымет жилье, страховая компания обязуется выплатить оговоренную сумму, зачастую равную остаткам по ипотеке или рыночной стоимости квартиры.

Это делает такую страховку особенно ценной при приобретении недвижимости с длительной историей перепродаж, наследственными проблемами или семейными спорами. На рынке титульного страхования в 2025 году зафиксирован рост заявок в диапазоне 4–6%, а объем рынка увеличился по сравнению с предыдущим годом, а в 2026 году ожидается дальнейший прирост порядка 20–25%.

Этот виток популярности связали эксперты с увеличением количества громких судебных процессов по оспариванию сделок и необходимости дополнительной защиты для покупателя. Большинство банков (примерно 43%) требуют приобретения титульного страхового полиса при оформлении ипотечных кредитов на недвижимость, купленную у физических лиц.

Отказ от страховки зачастую ведет к увеличению ставки по кредиту на 0,3–2 процентных пункта, что создает свою финансовую мотивацию для обязательного оформления полиса. Важно, по рекомендации Гаврилова, внимательно проверять в договоре, на кого оформлена страховая сумма — покрывает ли она полную рыночную стоимость объекта или ограничивается лишь остатками по кредиту.

Следует помнить, что страховые компании обычно предлагают полисы на три года, хотя по закону исковые заявления могут подаваться и спустя десятилетие после покупки. Также важным моментом является то, что страховая компания имеет право отказать в выплате, если выяснится, что покупатель проявил недобросовестность, скрыв известные ему негативные факторы или проблемы с объектом недвижимости.

Депутат подчеркнул, что титульное страхование не заменяет полноценную юридическую проверку документов и истории квартиры. Это скорее дополнительная мера защиты, которая поможет сохранить деньги при возникновении споров или аннулировании сделки. Поэтому покупателю рекомендуется провести тщательный анализ правоустанавливающих документов и истории объекта еще до заключения сделки, чтобы максимально снизить потенциальные риски и обеспечить свою финансовую безопасность.