Смена формата: застройщики массово отказываются от студий

Российский рынок новостроек переживает масштабную структурную трансформацию.

Девелоперы по всей стране приступили к радикальному пересмотру квартирографии своих будущих жилых комплексов, в результате чего доля малогабаритных студий начала стремительно сокращаться, сообщает ИА DEITA.RU.

Если обратиться к свежей аналитике профильных платформ, таких как ЦИАН, становится очевидно: золотой век микроквартир подошел к концу. В 2023 году этот формат жилья достиг абсолютного пика востребованности, занимая до одной пятой всего объема предложения на рынке новостроек крупных российских агломераций.

Однако текущий период демонстрирует уверенный откат — средний показатель упал до отметки в 15%, а в ряде мегаполисов обвалился практически двукратно. Первопричиной столь резкого разворота стала жесткая градостроительная политика властей. Главным драйвером перемен выступила Москва, где правительство официально наложило вето на проектирование и реализацию однокомнатных помещений площадью менее 28 квадратных метров.

Хотя единого федерального законодательного запрета пока не существует, Министерство строительства уже начало транслировать аналогичные ограничительные рекомендации в регионы. Застройщики предпочитают действовать на опережение, заранее корректируя архитектурные проекты из-за опасений, что жесткие столичные нормативы в ближайшей перспективе станут общеобязательным стандартом для всех субъектов федерации.

Ситуацию усугубляет кардинальное изменение финансовой архитектуры рынка после завершения эпохи массовой льготной ипотеки. Еще недавно квартиры-студии метражом до 25 квадратов выступали главным магнитом для инвестиционного капитала. Благодаря доступности дешевых государственных кредитов их массово приобретали с целью последующей сдачи в долгосрочную аренду или быстрой перепродажи на этапе ввода дома в эксплуатацию.

Сегодня же, на фоне ужесточения условий государственного субсидирования и беспрецедентно высокой ключевой ставки Центробанка, присутствие профессиональных инвесторов на первичном рынке крупнейших городов скукожилось до исторического минимума в четыре-пять процентов. На смену финансовым спекулянтам пришел пул покупателей, преследующих сугубо утилитарные цели, пишет портал «Дом Mail».

Сегодня квартиру приобретает человек, планирующий жить в ней самостоятельно со своей семьей долгие годы. Одиночные инвесторы окончательно уступили место реальным потребителям, которые категорически отказываются от формата «капсулы» в пользу функционального пространства с четко изолированными зонами для работы, отдыха и приготовления пищи.

Дополнительным барьером для микрожилья стала позиция коммерческих банков-кредиторов. Финансовые организации кардинально пересмотрели свои риск-модели при оценке залогового имущества. Кредитные комитеты все чаще выносят автоматические отказы по заявкам на покупку микростудий, особенно тех, чья площадь не превышает 18 квадратных метров.

Банкиры классифицируют такие объекты как безнадежно неликвидный актив, реализовать который на вторичном рынке для покрытия убытков в случае дефолта заемщика будет технически невозможно. Вынужденная адаптация заставляет девелоперов укрупнять площади лотов и переходить на принципиально новые эргономичные планировочные решения.

На смену тесным помещениям без прихожей приходят классические однокомнатные квартиры стартовой площадью от тридцати до тридцати пяти квадратных метров. Безусловным хитом продаж в массовом сегменте стали так называемые евродвушки — форматы, объединяющие просторную кухню-гостиную с полноценной изолированной спальней, чей метраж начинается от 28–30 квадратов и выше. Именно они сегодня формируют костяк спроса молодых семей.

При этом говорить о полном исчезновении студий с карты страны преждевременно. Для самих застройщиков этот продукт сохраняет высокую экономическую привлекательность за счет того, что стоимость одного квадратного метра в них традиционно превышает аналогичный показатель полноценных «однушек» примерно на двенадцать процентов.

Кроме этого, микроскопическое жилье остается единственным рациональным выбором в специфических локациях: оно продолжит точечно возводиться в курортных зонах юга России, а также сохранит свою нишу в сегменте сервисных апартаментов и апарт-отелей гостиничного типа.