Какие квартиры нельзя покупать для сдачи в аренду

Вложение капитала в квадратные метры с целью получения пассивного дохода часто оборачивается финансовой иллюзией, где теоретическая прибыль на бумаге разбивается о суровую реальность эксплуатационных расходов.

О системных ошибках начинающих рантье и критериях выбора ликвидного актива агентству «Прайм» рассказал сооснователь и совладелец девелоперской компании «Группа Родина» Антон Винер, передает ИА DEITA.RU.

Главная ловушка для частного инвестора кроется в примитивной арифметике при расчете окупаемости. Будущие собственники зачастую совершают грубую математическую ошибку, просто умножая желаемую ставку ежемесячной аренды на 12 месяцев. В этой формуле полностью игнорируются неизбежные периоды простоя объекта без жильцов, необходимость уплаты налога на доходы физических лиц или налога на профессиональный доход для самозанятых, а также амортизационные издержки.

Сюда входят регулярное обновление отделки после съезда арендаторов, закупка новой бытовой техники взамен вышедшей из строя, оплата коммунальных услуг в те месяцы, когда квартира пустует, услуги клининга и возможный комиссионный сбор агентства по поиску новых жильцов. По словам эксперта, именно этот набор скрытых трат съедает львиную долю прибыли: ожидаемые инвестором агрессивные 10–12 % годовых в действительности трансформируются в весьма скромные консервативные 4–6 %.

Ключевым фактором успеха такой сделки является ориентация исключительно на массовый спрос, а не на собственные эстетические предпочтения владельца. Инвестиционная недвижимость должна быть универсальным продуктом, который легко сдать в любой рыночной ситуации. Наиболее провальной стратегией эксперты называют приобретение объектов с экстремально узкой целевой аудиторией.

Ярким примером такого неликвида становятся квартиры-гиганты площадью свыше 100 квадратных метров. Потенциальных клиентов, готовых ежемесячно платить высокую цену за аренду столь просторного жилья, на рынке крайне мало. Поиск платежеспособного семейного клана занимает долгие месяцы, и длительные периоды вакантности приводят к тому, что фактическая чистая доходность таких активов падает до критических 2–3 % годовых, едва покрывая инфляцию.

В перечень необдуманных вложений Антон Винер также включил локации с низким уровнем развития городской среды. Квартиры в удаленных спальных районах, отрезанные от качественных транспортных артерий, социальных объектов и торговых центров, теряют инвестиционную привлекательность. Аналогичная судьба ждет жилье с архитектурными экспериментами — двухуровневые студии, комнаты нестандартной круглой формы, длинные коридоры и проходные зоны катастрофически снижают полезную площадь и отпугивают арендаторов.

Традиционно низкий спрос фиксируется на объекты на первых этажах из-за проблем с безопасностью, шумом от входной группы и сыростью из подвалов, а также на последние этажи старых домов из-за риска протечек кровли (данное правило теряет силу только в премиальном сегменте, где переплата за панорамный вид оправдана статусом). Кроме этого, специалист предостерег от покупки студий увеличенного формата более 35–38 квадратных метров и квартир нетипового метража — их рыночная стоимость оказывается неоправданно завышенной относительно той арендной платы, которую можно назначить за лишние метры.