Владивосток:
+18°C
Российская гильдия риелторов и ведущие аналитики рынка недвижимости настоятельно предостерегают россиян от покупки так называемых «нарезных» или «дробленых» квартир — объектов, которые инвесторы-флипперы нелегально делят на множество миниатюрных студий для перепродажи.
Еще несколько лет назад такие квартиры пользовались высоким спросом у инвесторов, но сегодня этот формат стремительно теряет ликвидность и превращается в источник серьезных рисков для семейного бюджета, сообщает ИА DEITA.RU.
Эксперты выделяют несколько ключевых причин, по которым от таких сделок лучше отказаться. В первую очередь это связано с колоссальными юридическими проблемами. Чаще всего покупатель получает не отдельную квартиру с собственным кадастровым номером, а лишь долю в праве общей собственности на всю квартиру целиком.
Это означает, что новый владелец оказывается юридически связан с незнакомыми людьми, живущими за стенкой, и не может распоряжаться своей собственностью без согласия всех остальных содольщиков. Даже через несколько лет продать такую недвижимость будет крайне сложно — банки отказываются выдавать ипотеку под такие объекты, а без нотариально заверенного согласия всех собственников реализовать квартиру невозможно.
Второй серьезный фактор риска — грубое нарушение строительных норм при перепланировке. Чтобы втиснуть студию в 12–15 квадратных метров, инвесторы часто переносят санузлы и кухни над жилыми помещениями соседей.
Такая перепланировка считается нелегитимной и не может быть узаконена задним числом. Жилищные инспекции уже проводят массовые рейды, а суды встают на сторону управляющих компаний, предписывая вернуть помещение в первоначальное состояние за счет собственника, что по стоимости сопоставимо с покупкой новой недвижимости.
Ситуацию усложняет правовая неопределенность. На рынке царит путаница: непонятно, что именно покупается — жилая комната, доля или апартаменты. Из-за ужесточения контроля над самовольными переделками количество просмотров таких объявлений резко сократилось.
Банки оперативно отреагировали на изменения: кредитные организации внесли такие объекты в стоп-листы и теперь отказываются принимать их в качестве залога. Получить ипотеку под покупку доли в бывшей коммуналке становится практически невозможно, что фактически вывело этот сегмент из числа доступных для покупателей.
Эксперты подчеркивают, что владение такой недвижимостью таит в себе несколько основных опасностей. Во-первых, такие объекты практически невозможно продать — рынок переполнен легальными студиями, и обремененная долями недвижимость проигрывает им на этапе фильтрации.
Во-вторых, покупка такой студии — это экономически невыгодное решение. Инвесторы-флипперы зарабатывают на разнице в цене между большим и малым метражом, перекладывая все риски на конечного покупателя, который платит завышенную стоимость за иллюзию отдельного входа, получая взамен потенциальные проблемы.
Любые бытовые конфликты в таких квартирах быстро перерастают в финансовые катастрофы: шум, протечки или жалобы соседей могут привести к вызову участкового или жилищной инспекции, что обернется не только моральными неудобствами, но и серьезными судебными издержками.
